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Maison à vendre

VilleSaint-Paulien (43)
Surface68m²
Coût Total72 984€
Loyer Annuel5 696€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 952,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Pas de balcon, Non meublé

SAINT-PAULIEN, Proches commodités, Maison de village mitoyenne composée d'une habitation F3 de 68 m² avec en RDC ? cuisine, séjour + accès sur un petit extérieur, au 1er étage ? 2 chambres, salle d'eau, WC. Fenêtres double vitrage. Chauffage gaz de ville. Au 2ème étage ? ancienne cuisine + séjour à rénover et au 3ème étage ? combles aménageables. Actuellement loué À DÉCOUVRIR

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1540.00 et 2130.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Saint-Paulien
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43350
Coordonnées : 45.137124, 3.813647
Total : 72 984€
Prix d'acquisition : 64 800€
Travaux : 3 000€
Valeur du bien : 67 800€
Frais de notaire : 5 184€
Coût estimé : 5 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5696€/an
Fourchette totale : 357€ - 632€/mois
Fourchette annuelle : 4280€ - 7580€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 256,25 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 425 €
Prix d'achat :64 800 €
Décote à l'achat :-20 625€ (-24.1%)
Marge achat-revente :12 441€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 984€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :18,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 377,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 875,04€
Coût de l'assurance :5 473,80€
Taxe foncière : 569,58€/an
Soit par mois : 47,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 474,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 425,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: surface combles (environ 20 m²)
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et légers travaux de finition dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:3 000€
    Isolation combles: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paulien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 696 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 984 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 219 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 202 €
Revenus locatifs : +5 696 €
Charges déductibles : -6 202 €
Résultat foncier Année 1 : -506 €(Déficit de 506 €)
Imputable sur revenu global : 506 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 202 €/an
Revenus locatifs : +5 696 €
Charges déductibles : -3 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 494 €/an
Prix d'achat du bien : 64 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120 €(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 696 €6 205 €2 416 €-509 €509 €--
25 810 €3 140 €2 351 €2 670 €---
35 926 €3 073 €2 285 €2 853 €---
46 044 €3 004 €2 216 €3 040 €---
56 165 €2 933 €2 144 €3 233 €---
66 289 €2 859 €2 070 €3 430 €---
76 414 €2 783 €1 994 €3 632 €---
86 543 €2 704 €1 915 €3 839 €---
96 674 €2 622 €1 833 €4 052 €---
106 807 €2 538 €1 749 €4 269 €---
116 943 €2 450 €1 662 €4 493 €---
127 082 €2 360 €1 572 €4 722 €---
137 224 €2 267 €1 478 €4 957 €---
147 368 €2 170 €1 382 €5 198 €---
157 516 €2 071 €1 282 €5 445 €---
167 666 €1 967 €1 179 €5 698 €---
177 819 €1 861 €1 072 €5 958 €---
187 976 €1 750 €962 €6 225 €---
198 135 €1 636 €848 €6 499 €---
208 298 €1 518 €730 €6 779 €---
218 464 €1 396 €608 €7 067 €---
228 633 €1 270 €482 €7 363 €---
238 806 €1 140 €351 €7 666 €---
248 982 €1 005 €217 €7 977 €---
259 161 €866 €77 €8 296 €---
TOTAL182 439 €57 588 €34 875 €124 850 €509 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 153 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 850 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 196 €-153 €+1 349 €
2+1 196 €+801 €+395 €
3+1 196 €+856 €+340 €
4+1 196 €+912 €+284 €
5+1 196 €+970 €+226 €
6+1 196 €+1 029 €+167 €
7+1 196 €+1 090 €+106 €
8+1 196 €+1 152 €+44 €
9+1 196 €+1 215 €-19 €
10+1 196 €+1 281 €-85 €
11+1 196 €+1 348 €-152 €
12+1 196 €+1 417 €-221 €
13+1 196 €+1 487 €-291 €
14+1 196 €+1 559 €-363 €
15+1 196 €+1 633 €-437 €
16+1 196 €+1 710 €-514 €
17+1 196 €+1 788 €-592 €
18+1 196 €+1 868 €-672 €
19+1 196 €+1 950 €-754 €
20+1 196 €+2 034 €-838 €
21+1 196 €+2 120 €-924 €
22+1 196 €+2 209 €-1 013 €
23+1 196 €+2 300 €-1 104 €
24+1 196 €+2 393 €-1 197 €
25+1 196 €+2 489 €-1 293 €
Total+29 900 €+37 455 €+-7 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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