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Appartement 2 pièces 38 m²

Bien expiré
VilleCorbeil-Essonnes (91)
Surface38m²
Coût Total115 780€
Loyer Annuel8 418€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 76 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

Appartement 2/3 pièces à Corbeil près Stade et Seine. Dans immeuble ancien en pierre de 16 lots, appart de 38 m2, au 3e et dernier étage. Composé d'entrée sur séjour, d'une petite cuisine, d'une chambre traversante donnant sur une petite pièce de vie suivi wc et salle de bains (à refaire). Belle vue dégagé côté jardin. Cet appartement bénéficie d'une cave et d'un jardinet : charges 60E/mois Fenêtres récentes, Travaux à prévoir. Opportunité à saisir, Idéal première acquisition ou Investisseur. Prix : 76 000E. Visite sur RDV, sur Corbeil. Dpe en cours.

Ville : Corbeil-Essonnes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91100
Coordonnées : 48.596516, 2.462862
Total : 115 780€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 33 700€
Valeur du bien : 109 700€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 18.46€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 22.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8418€/an
Fourchette totale : 579€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6951€ - 10196€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 536,59 €/m²
Basé sur :197 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 390 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-20 390€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-19 390€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 607,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 249,33€
Coût de l'assurance :10 130,75€
Taxe foncière : 841,83€/an
Soit par mois : 70,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 701,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 700 €(887 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 140€
    Parquet flottant: 19 m² × 60€/m² = 1140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:760€
    Peinture murs et plafonds: 19 m² × 40€/m² = 760€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salon: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corbeil-Essonnes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 418 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 842 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 554 €
Revenus locatifs : +8 418 €
Charges déductibles : -39 554 €
Résultat foncier Année 1 : -31 135 €(Déficit de 31 135 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 735 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 854 €/an
Revenus locatifs : +8 418 €
Charges déductibles : -5 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 565 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9735.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 418 €39 557 €3 890 €-31 139 €21 400 €9 739 €9 739 €
28 587 €5 754 €3 787 €2 833 €--6 906 €
38 758 €5 647 €3 680 €3 111 €--3 795 €
48 934 €5 537 €3 569 €3 397 €--398 €
59 112 €5 422 €3 455 €3 690 €---
69 294 €5 304 €3 337 €3 991 €---
79 480 €5 181 €3 214 €4 299 €---
89 670 €5 055 €3 088 €4 615 €---
99 863 €4 924 €2 957 €4 940 €---
1010 061 €4 788 €2 821 €5 272 €---
1110 262 €4 648 €2 681 €5 614 €---
1210 467 €4 503 €2 536 €5 964 €---
1310 676 €4 353 €2 386 €6 323 €---
1410 890 €4 198 €2 231 €6 692 €---
1511 108 €4 037 €2 070 €7 071 €---
1611 330 €3 871 €1 904 €7 459 €---
1711 556 €3 699 €1 732 €7 857 €---
1811 788 €3 521 €1 554 €8 266 €---
1912 023 €3 337 €1 370 €8 686 €---
2012 264 €3 147 €1 180 €9 117 €---
2112 509 €2 950 €983 €9 559 €---
2212 759 €2 746 €779 €10 013 €---
2313 014 €2 536 €569 €10 479 €---
2413 275 €2 318 €351 €10 957 €---
2513 540 €2 092 €125 €11 448 €---
TOTAL269 640 €139 126 €56 249 €130 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 768 €-6 420 €+8 188 €
2+1 768 €0 €+1 768 €
3+1 768 €0 €+1 768 €
4+1 768 €0 €+1 768 €
5+1 768 €+988 €+780 €
6+1 768 €+1 197 €+571 €
7+1 768 €+1 290 €+478 €
8+1 768 €+1 385 €+383 €
9+1 768 €+1 482 €+286 €
10+1 768 €+1 582 €+186 €
11+1 768 €+1 684 €+84 €
12+1 768 €+1 789 €-21 €
13+1 768 €+1 897 €-129 €
14+1 768 €+2 008 €-240 €
15+1 768 €+2 121 €-353 €
16+1 768 €+2 238 €-470 €
17+1 768 €+2 357 €-589 €
18+1 768 €+2 480 €-712 €
19+1 768 €+2 606 €-838 €
20+1 768 €+2 735 €-967 €
21+1 768 €+2 868 €-1 100 €
22+1 768 €+3 004 €-1 236 €
23+1 768 €+3 144 €-1 376 €
24+1 768 €+3 287 €-1 519 €
25+1 768 €+3 434 €-1 666 €
Total+44 200 €+39 154 €+5 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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