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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface67.1m²
Coût Total95 634€
Loyer Annuel6 948€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 800 €
Surface : 67.1 m²
Prix au m² : 1 040,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 2 chambres, Interphone, Pas de cave, Non meublé

Situé en rez-de-chaussée d'une résidence calme, ce T4 en bon état général offre un cadre de vie agréable à proximité immédiate des Bords de Vienne.

Le bien se compose de :

Un séjour lumineux Une cuisine fonctionnelle 2 chambres Une salle de bains WC séparés

Vous bénéficierez également de :

Une cave Une place de parking extérieure

La copropriété a récemment voté d'importants travaux d'amélioration comprenant le ravalement avec isolation de façade, le remplacement de la chaudière collective ainsi que celui de la VMC. L'intégralité de ces travaux sera prise en charge par le vendeur, ce qui constitue un avantage rare et une réelle valeur ajoutée pour les futurs acquéreurs.

Emplacement recherché, proche des promenades des Bords de Vienne, des commodités et des transports.

Idéal investisseur ou occupant .

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.830555, 1.268908
Total : 95 634€
Prix d'acquisition : 69 800€
Travaux : 20 250€
Valeur du bien : 90 050€
Frais de notaire : 5 584€
Coût estimé : 5 584€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.1m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6948€/an
Fourchette totale : 461€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 5538€ - 8718€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 550 €/m²
Basé sur :610 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 005 €
Prix d'achat :69 800 €
Décote à l'achat :-34 205€ (-32.9%)
Marge achat-revente :8 371€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 634€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 492,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 936,95€
Coût de l'assurance :7 172,55€
Taxe foncière : 694,84€/an
Soit par mois : 57,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière collective par un système de chauffage plus performant
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 250 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 4800€ (fourniture + pose) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 875€/m² = 7000€ incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ incluant main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts locaux pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 948 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 634 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 347 €
Revenus locatifs : +6 948 €
Charges déductibles : -24 347 €
Résultat foncier Année 1 : -17 399 €(Déficit de 17 399 €)
Imputable sur revenu global : 17 399 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 097 €/an
Revenus locatifs : +6 948 €
Charges déductibles : -4 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 851 €/an
Prix d'achat du bien : 69 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 370 €(65% de 69 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 650 €/an
Calcul : 45 370 € × 3,636% = 1 650 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 948 €24 350 €3 118 €-17 402 €17 402 €--
27 087 €4 016 €3 034 €3 071 €---
37 229 €3 929 €2 948 €3 300 €---
47 374 €3 840 €2 858 €3 534 €---
57 521 €3 747 €2 765 €3 774 €---
67 672 €3 651 €2 670 €4 020 €---
77 825 €3 552 €2 571 €4 273 €---
87 982 €3 450 €2 468 €4 531 €---
98 141 €3 344 €2 363 €4 797 €---
108 304 €3 235 €2 254 €5 069 €---
118 470 €3 122 €2 141 €5 348 €---
128 640 €3 006 €2 024 €5 634 €---
138 812 €2 885 €1 903 €5 927 €---
148 989 €2 761 €1 779 €6 228 €---
159 168 €2 632 €1 650 €6 537 €---
169 352 €2 499 €1 517 €6 853 €---
179 539 €2 361 €1 379 €7 178 €---
189 729 €2 219 €1 237 €7 511 €---
199 924 €2 072 €1 090 €7 852 €---
2010 123 €1 920 €938 €8 202 €---
2110 325 €1 763 €781 €8 562 €---
2210 532 €1 601 €619 €8 931 €---
2310 742 €1 433 €452 €9 309 €---
2410 957 €1 260 €278 €9 697 €---
2511 176 €1 081 €99 €10 095 €---
TOTAL222 561 €89 731 €44 937 €132 830 €17 402 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 220 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 459 €-5 220 €+6 679 €
2+1 459 €+921 €+538 €
3+1 459 €+990 €+469 €
4+1 459 €+1 060 €+399 €
5+1 459 €+1 132 €+327 €
6+1 459 €+1 206 €+253 €
7+1 459 €+1 282 €+177 €
8+1 459 €+1 359 €+100 €
9+1 459 €+1 439 €+20 €
10+1 459 €+1 521 €-62 €
11+1 459 €+1 604 €-145 €
12+1 459 €+1 690 €-231 €
13+1 459 €+1 778 €-319 €
14+1 459 €+1 868 €-409 €
15+1 459 €+1 961 €-502 €
16+1 459 €+2 056 €-597 €
17+1 459 €+2 153 €-694 €
18+1 459 €+2 253 €-794 €
19+1 459 €+2 356 €-897 €
20+1 459 €+2 461 €-1 002 €
21+1 459 €+2 569 €-1 110 €
22+1 459 €+2 679 €-1 220 €
23+1 459 €+2 793 €-1 334 €
24+1 459 €+2 909 €-1 450 €
25+1 459 €+3 029 €-1 570 €
Total+36 475 €+39 849 €+-3 374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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