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A VENDRE CHEZ BLOT FOUGERES - appartement centre ville de 112 m² dans immeuble de caractère

Bien expiré
VilleFougères (35)
Surface112.96m²
Coût Total214 192€
Loyer Annuel12 535€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 112.96 m²
Prix au m² : 1 415,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave

A VENDRE CHEZ BLOT FOUGERES - appartement centre ville de plus de 112 m² dans immeuble de caractère L'agence Blot de Fougères, vous présente ce grand appartement de 112 m² au sein d'une copropriété plein centre ville. Idéalement située au cœur du centre-ville de Fougères, venez découvrir cet appartement, qui se compose d'une entrée avec placards, d'un grand séjour salon, d'une cuisine aménagée et équipée avec coin repas. Le coin nuit se compose de deux belles chambres et d'une salle d'eau, WC séparé. L'appartement dispose également d'une cave et d'un grenier. Réf : 1798PC CLASSE ENERGIE : D CLASSE CLIMAT : D Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Nombre de lots de copropriété : 20 lots de copropriété dont 4 lots d'habitation. Charges annuelles : 960 € Cet appartement vous est présenté par l'agence BLOT IMMOBILIER FOUGERES, 8 Place Gambetta - 35300 FOUGERES - Tél : 02.99.94.22.27 *Au prix de 159 900 € FAI dont 6.60 % TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur – Prix net vendeur : 150 000 €. - https://www.blot-immobilier.fr/bareme-honoraires/

Ville : Fougères
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35300
Coordonnées : 48.361437, -1.197617
Total : 214 192€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 201 400€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112.96m²
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12535€/an
Fourchette totale : 819€ - 1332€/mois
Fourchette annuelle : 9829€ - 15986€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :62,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 376,07€
Coût de l'assurance :18 741,80€
Taxe foncière : 1 253,49€/an
Soit par mois : 104,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 044,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres à 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² à 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² à 70€/m² = 1400€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² à 70€/m² = 2100€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougères (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 535 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 192 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 750 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 611 €
Revenus locatifs : +12 535 €
Charges déductibles : -51 611 €
Résultat foncier Année 1 : -39 076 €(Déficit de 39 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 676 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 111 €/an
Revenus locatifs : +12 535 €
Charges déductibles : -10 111 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17675.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 535 €51 617 €7 154 €-39 083 €21 400 €17 683 €17 683 €
212 786 €9 927 €6 964 €2 859 €--14 824 €
313 041 €9 730 €6 767 €3 311 €--11 513 €
413 302 €9 526 €6 563 €3 776 €--7 737 €
513 568 €9 315 €6 352 €4 253 €--3 484 €
613 840 €9 097 €6 134 €4 742 €---
714 116 €8 872 €5 909 €5 244 €---
814 399 €8 639 €5 676 €5 760 €---
914 687 €8 397 €5 434 €6 289 €---
1014 980 €8 148 €5 185 €6 832 €---
1115 280 €7 890 €4 927 €7 390 €---
1215 586 €7 623 €4 660 €7 963 €---
1315 897 €7 347 €4 384 €8 550 €---
1416 215 €7 061 €4 098 €9 154 €---
1516 540 €6 766 €3 803 €9 774 €---
1616 870 €6 460 €3 497 €10 410 €---
1717 208 €6 144 €3 181 €11 063 €---
1817 552 €5 817 €2 854 €11 734 €---
1917 903 €5 479 €2 516 €12 424 €---
2018 261 €5 130 €2 167 €13 131 €---
2118 626 €4 768 €1 805 €13 858 €---
2218 999 €4 394 €1 431 €14 605 €---
2319 379 €4 007 €1 044 €15 372 €---
2419 766 €3 607 €644 €16 160 €---
2520 162 €3 193 €230 €16 969 €---
TOTAL401 496 €218 955 €103 376 €182 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632 €-6 420 €+9 052 €
2+2 632 €0 €+2 632 €
3+2 632 €0 €+2 632 €
4+2 632 €0 €+2 632 €
5+2 632 €0 €+2 632 €
6+2 632 €+378 €+2 254 €
7+2 632 €+1 573 €+1 059 €
8+2 632 €+1 728 €+904 €
9+2 632 €+1 887 €+745 €
10+2 632 €+2 050 €+582 €
11+2 632 €+2 217 €+415 €
12+2 632 €+2 389 €+243 €
13+2 632 €+2 565 €+67 €
14+2 632 €+2 746 €-114 €
15+2 632 €+2 932 €-300 €
16+2 632 €+3 123 €-491 €
17+2 632 €+3 319 €-687 €
18+2 632 €+3 520 €-888 €
19+2 632 €+3 727 €-1 095 €
20+2 632 €+3 939 €-1 307 €
21+2 632 €+4 157 €-1 525 €
22+2 632 €+4 381 €-1 749 €
23+2 632 €+4 612 €-1 980 €
24+2 632 €+4 848 €-2 216 €
25+2 632 €+5 091 €-2 459 €
Total+65 800 €+54 762 €+11 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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