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A VENDRE CHEZ BLOT FOUGERES - appartement centre ville de 112 m² dans immeuble de caractère

Bien expiré
VilleFougères (35)
Surface112.96
Coût Total214 192
Loyer Annuel12 535
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-261
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 112.96 m²
Prix au m² : 1 415,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave

A VENDRE CHEZ BLOT FOUGERES - appartement centre ville de plus de 112 m² dans immeuble de caractère L'agence Blot de Fougères, vous présente ce grand appartement de 112 m² au sein d'une copropriété plein centre ville. Idéalement située au cœur du centre-ville de Fougères, venez découvrir cet appartement, qui se compose d'une entrée avec placards, d'un grand séjour salon, d'une cuisine aménagée et équipée avec coin repas. Le coin nuit se compose de deux belles chambres et d'une salle d'eau, WC séparé. L'appartement dispose également d'une cave et d'un grenier. Réf : 1798PC CLASSE ENERGIE : D CLASSE CLIMAT : D Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Nombre de lots de copropriété : 20 lots de copropriété dont 4 lots d'habitation. Charges annuelles : 960 € Cet appartement vous est présenté par l'agence BLOT IMMOBILIER FOUGERES, 8 Place Gambetta - 35300 FOUGERES - Tél : 02.99.94.22.27 *Au prix de 159 900 € FAI dont 6.60 % TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur – Prix net vendeur : 150 000 €. - https://www.blot-immobilier.fr/bareme-honoraires/

Ville : Fougères
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35300
Coordonnées : 48.361437, -1.197617
Total : 214 192
Prix d'acquisition : 159 900
Travaux : 41 500
Valeur du bien : 201 400
Frais de notaire : 12 792
Coût estimé : 12 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112.96
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12535€/an
Fourchette totale : 819€ - 1332€/mois
Fourchette annuelle : 9829€ - 15986€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :62,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 376,07
Coût de l'assurance :18 741,80
Taxe foncière : 1 253,49€/an
Soit par mois : 104,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 044,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres à 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, pose comprise)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² à 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² à 70€/m² = 1400€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Salon - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² à 70€/m² = 2100€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougères (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 535 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 192 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 750 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 611
Revenus locatifs : +12 535
Charges déductibles : -51 611
Résultat foncier Année 1 : -39 076(Déficit de 39 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 676
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 111 €/an
Revenus locatifs : +12 535
Charges déductibles : -10 111
Résultat foncier Années 2+ : 2 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17675.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 53551 6177 154-39 08321 400 €17 683 €17 683 €
212 7869 9276 9642 859--14 824 €
313 0419 7306 7673 311--11 513 €
413 3029 5266 5633 776--7 737 €
513 5689 3156 3524 253--3 484 €
613 8409 0976 1344 742---
714 1168 8725 9095 244---
814 3998 6395 6765 760---
914 6878 3975 4346 289---
1014 9808 1485 1856 832---
1115 2807 8904 9277 390---
1215 5867 6234 6607 963---
1315 8977 3474 3848 550---
1416 2157 0614 0989 154---
1516 5406 7663 8039 774---
1616 8706 4603 49710 410---
1717 2086 1443 18111 063---
1817 5525 8172 85411 734---
1917 9035 4792 51612 424---
2018 2615 1302 16713 131---
2118 6264 7681 80513 858---
2218 9994 3941 43114 605---
2319 3794 0071 04415 372---
2419 7663 60764416 160---
2520 1623 19323016 969---
TOTAL401 496218 955103 376182 54121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 541
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632-6 420+9 052
2+2 6320+2 632
3+2 6320+2 632
4+2 6320+2 632
5+2 6320+2 632
6+2 632+378+2 254
7+2 632+1 573+1 059
8+2 632+1 728+904
9+2 632+1 887+745
10+2 632+2 050+582
11+2 632+2 217+415
12+2 632+2 389+243
13+2 632+2 565+67
14+2 632+2 746-114
15+2 632+2 932-300
16+2 632+3 123-491
17+2 632+3 319-687
18+2 632+3 520-888
19+2 632+3 727-1 095
20+2 632+3 939-1 307
21+2 632+4 157-1 525
22+2 632+4 381-1 749
23+2 632+4 612-1 980
24+2 632+4 848-2 216
25+2 632+5 091-2 459
Total+65 800+54 762+11 038
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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