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VIBRAYE EXCLUSIVITE

VilleVibraye (72)
Surface133.5m²
Coût Total135 158€
Loyer Annuel12 042€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 730 €
Surface : 133.5 m²
Prix au m² : 567,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Maison d'habitation offrant de belles possibilités, comprenant au rez-de-chaussée : séjour, arrière-cuisine, chambre, salle d'eau avec WC, débarras et appentis. À l'étage : salon, trois chambres, salle d'eau avec WC. Cave et agréable cour sur un terrain de 1 165 m². Travaux à prévoir . Une expertise structurelle est actuellement en cours apportant des éléments d'intervention à envisager. Bien idéal pour projet de rénovation ou investissement. Contacter Aurélie au O6.12.23.54.35 (8.19 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/385822.pdf

Ville : Vibraye
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72320
Coordonnées : 48.068252, 0.744279
Total : 135 158€
Prix d'acquisition : 75 730€
Travaux : 53 370€
Valeur du bien : 129 100€
Frais de notaire : 6 058€
Coût estimé : 6 058€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133.5m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12042€/an
Fourchette totale : 803€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 9630€ - 15057€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 556,39 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 778 €
Prix d'achat :75 730 €
Décote à l'achat :-132 048€ (-63.6%)
Marge achat-revente :72 620€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 158€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 698,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 864,71€
Coût de l'assurance :11 488,43€
Taxe foncière : 1 204,18€/an
Soit par mois : 100,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 003,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 133.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur les meubles et carrelage
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible - papier peint usé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger, réparation des fissures
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - fissures visibles sur les murs, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 370 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:2 670€
    Isolation toiture/combles: 133.5 m² × 20€/m² = 2670€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 27 m² × 200€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 770€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 042 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 362 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 158 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 396 €
Revenus locatifs : +12 042 €
Charges déductibles : -59 396 €
Résultat foncier Année 1 : -47 354 €(Déficit de 47 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 026 €/an
Revenus locatifs : +12 042 €
Charges déductibles : -6 026 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25954.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 730 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 225 €(65% de 75 730 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 790 €/an
Calcul : 49 225 € × 3,636% = 1 790 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 042 €59 400 €4 367 €-47 359 €21 400 €25 959 €25 959 €
212 283 €5 912 €4 249 €6 370 €--19 588 €
312 528 €5 791 €4 127 €6 738 €--12 851 €
412 779 €5 665 €4 001 €7 114 €--5 736 €
513 034 €5 534 €3 871 €7 500 €---
613 295 €5 400 €3 736 €7 895 €---
713 561 €5 261 €3 597 €8 300 €---
813 832 €5 118 €3 454 €8 715 €---
914 109 €4 969 €3 306 €9 140 €---
1014 391 €4 816 €3 152 €9 575 €---
1114 679 €4 658 €2 994 €10 021 €---
1214 973 €4 494 €2 831 €10 478 €---
1315 272 €4 325 €2 662 €10 947 €---
1415 577 €4 151 €2 487 €11 427 €---
1515 889 €3 970 €2 307 €11 919 €---
1616 207 €3 784 €2 120 €12 423 €---
1716 531 €3 591 €1 928 €12 939 €---
1816 861 €3 393 €1 729 €13 469 €---
1917 199 €3 187 €1 523 €14 012 €---
2017 543 €2 975 €1 311 €14 568 €---
2117 894 €2 755 €1 091 €15 138 €---
2218 251 €2 529 €865 €15 723 €---
2318 616 €2 294 €631 €16 322 €---
2418 989 €2 052 €389 €16 936 €---
2519 369 €1 802 €139 €17 566 €---
TOTAL385 704 €157 828 €62 865 €227 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529 €-6 420 €+8 949 €
2+2 529 €0 €+2 529 €
3+2 529 €0 €+2 529 €
4+2 529 €0 €+2 529 €
5+2 529 €+529 €+2 000 €
6+2 529 €+2 369 €+160 €
7+2 529 €+2 490 €+39 €
8+2 529 €+2 614 €-85 €
9+2 529 €+2 742 €-213 €
10+2 529 €+2 872 €-343 €
11+2 529 €+3 006 €-477 €
12+2 529 €+3 143 €-614 €
13+2 529 €+3 284 €-755 €
14+2 529 €+3 428 €-899 €
15+2 529 €+3 576 €-1 047 €
16+2 529 €+3 727 €-1 198 €
17+2 529 €+3 882 €-1 353 €
18+2 529 €+4 041 €-1 512 €
19+2 529 €+4 204 €-1 675 €
20+2 529 €+4 370 €-1 841 €
21+2 529 €+4 541 €-2 012 €
22+2 529 €+4 717 €-2 188 €
23+2 529 €+4 897 €-2 368 €
24+2 529 €+5 081 €-2 552 €
25+2 529 €+5 270 €-2 741 €
Total+63 225 €+68 363 €+-5 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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