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Appartement - 4 pièce(s) - 82 m²

VilleVénissieux (69)
Surface82m²
Coût Total172 000€
Loyer Annuel12 735€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 707,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vénissieux (69200) quartier Vénissieux centre, je vous propose un appartement T4 de 83.29 m² Carrez avec une dépendance de 4 M², un garage fermé dans une résidence fermée.

Vendu loué 1150 euros par mois dont 250 euros de charges

Comprenant une cuisine équipée, un grand séjour, trois chambres, une salle d'eau, et un WC séparé.

Chauffage collectif, nombreux rangements.

Venez découvrir ce bien situé dans le quartier calme du centre-ville.

DPE: D

Prix de vente : 140 000 euros, honoraires à la charge du vendeur.

Ce bien est soumis au statut de copropriété. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Thierry Coll, agissant sous le statut de conseiller immobilier indépendant auprès de la SAS Propriétés Privées ou par courriel à .

Mandat n° 457002.

RCS 487 624 777 - Le professionnel vous conseille, garantit et sécurise votre projet immobilier. Nombre de lots de la copropriété : 216. Charges annuelles payées par le vendeur : 3000 euros.

Copropriété de 432 lots - dont 216 lots habitation.

Charges annuelles : 3000 euros.

Nom du négociateur : COLL Thierry

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.697868, 4.871149
Total : 172 000€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 20 800€
Valeur du bien : 160 800€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12735€/an
Fourchette totale : 876€ - 1285€/mois
Fourchette annuelle : 10516€ - 15422€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 436,91 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 827 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-59 827€ (-29.9%)
Marge achat-revente :27 827€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 885,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 820,17€
Coût de l'assurance :12 900,00€
Taxe foncière : 1 273,50€/an
Soit par mois : 106,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 061,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des équipements
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 800 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 400€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 2400€ = 2400€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation légère cuisine complète: 8000€ (peinture, vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation légère salle de bain complète: 5000€ (peinture, vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Rafraîchissement des chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Peinture 30 m²: 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement du salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture, vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 192 €
Revenus locatifs : +12 735 €
Charges déductibles : -31 192 €
Résultat foncier Année 1 : -18 457 €(Déficit de 18 457 €)
Imputable sur revenu global : 18 457 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 392 €/an
Revenus locatifs : +12 735 €
Charges déductibles : -10 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 343 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 735 €31 198 €5 608 €-18 463 €18 463 €--
212 990 €10 247 €5 457 €2 743 €---
313 249 €10 091 €5 301 €3 159 €---
413 514 €9 930 €5 140 €3 585 €---
513 785 €9 763 €4 974 €4 022 €---
614 060 €9 591 €4 801 €4 470 €---
714 342 €9 413 €4 623 €4 929 €---
814 628 €9 229 €4 440 €5 399 €---
914 921 €9 039 €4 249 €5 882 €---
1015 219 €8 843 €4 053 €6 377 €---
1115 524 €8 639 €3 850 €6 884 €---
1215 834 €8 430 €3 640 €7 405 €---
1316 151 €8 213 €3 423 €7 938 €---
1416 474 €7 989 €3 199 €8 485 €---
1516 804 €7 757 €2 968 €9 047 €---
1617 140 €7 518 €2 728 €9 622 €---
1717 482 €7 270 €2 481 €10 212 €---
1817 832 €7 015 €2 225 €10 818 €---
1918 189 €6 750 €1 961 €11 438 €---
2018 552 €6 477 €1 688 €12 075 €---
2118 924 €6 195 €1 405 €12 729 €---
2219 302 €5 903 €1 114 €13 399 €---
2319 688 €5 602 €812 €14 086 €---
2420 082 €5 290 €501 €14 792 €---
2520 483 €4 968 €178 €15 515 €---
TOTAL407 906 €221 358 €80 820 €186 548 €18 463 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 539 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 674 €-5 539 €+8 213 €
2+2 674 €+823 €+1 851 €
3+2 674 €+948 €+1 726 €
4+2 674 €+1 075 €+1 599 €
5+2 674 €+1 207 €+1 467 €
6+2 674 €+1 341 €+1 333 €
7+2 674 €+1 479 €+1 195 €
8+2 674 €+1 620 €+1 054 €
9+2 674 €+1 765 €+909 €
10+2 674 €+1 913 €+761 €
11+2 674 €+2 065 €+609 €
12+2 674 €+2 221 €+453 €
13+2 674 €+2 381 €+293 €
14+2 674 €+2 546 €+128 €
15+2 674 €+2 714 €-40 €
16+2 674 €+2 887 €-213 €
17+2 674 €+3 064 €-390 €
18+2 674 €+3 245 €-571 €
19+2 674 €+3 432 €-758 €
20+2 674 €+3 623 €-949 €
21+2 674 €+3 819 €-1 145 €
22+2 674 €+4 020 €-1 346 €
23+2 674 €+4 226 €-1 552 €
24+2 674 €+4 438 €-1 764 €
25+2 674 €+4 655 €-1 981 €
Total+66 850 €+55 964 €+10 886 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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