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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChambon-sur-Voueize (23)
Surface85m²
Coût Total84 330€
Loyer Annuel6 791€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 452,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 25 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Pas de balcon

Votre Petite Agence Guéret vous propose à la vente, cette maison de ville aménagée sur 3 niveaux.   Située à Chambon sur voueize, idéal pour investissement locatif ou premier achat!   Au rez de chaussée, un séjour-cuisine, chaufferie et atelier; Au premier étage : salle d'eau refaite à neuf + chambre communicante   Au 2eme étage : seconde chambre  

Ville : Chambon-sur-Voueize
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23170
Coordonnées : 46.183735, 2.423164
Total : 84 330€
Prix d'acquisition : 38 500€
Travaux : 42 750€
Valeur du bien : 81 250€
Frais de notaire : 3 080€
Coût estimé : 3 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6791€/an
Fourchette totale : 440€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 5285€ - 8726€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :648,63 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 134 €
Prix d'achat :38 500 €
Décote à l'achat :-16 634€ (-30.2%)
Marge achat-revente :-29 196€ (-52.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 730,17€
Coût de l'assurance :7 378,88€
Taxe foncière : 679,14€/an
Soit par mois : 56,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 565,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 504,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 85 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 750 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:3 400€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Revêtement sol salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:250€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambon-sur-Voueize (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 330 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 664 €
Revenus locatifs : +6 791 €
Charges déductibles : -46 664 €
Résultat foncier Année 1 : -39 873 €(Déficit de 39 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 473 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 914 €/an
Revenus locatifs : +6 791 €
Charges déductibles : -3 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18472.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 025 €(65% de 38 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 910 €/an
Calcul : 25 025 € × 3,636% = 910 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 791 €46 667 €2 942 €-39 875 €21 400 €18 475 €18 475 €
26 927 €3 840 €2 866 €3 087 €--15 388 €
37 066 €3 760 €2 786 €3 305 €--12 083 €
47 207 €3 678 €2 704 €3 529 €--8 554 €
57 351 €3 593 €2 618 €3 758 €--4 795 €
67 498 €3 504 €2 530 €3 994 €--801 €
77 648 €3 413 €2 438 €4 235 €---
87 801 €3 318 €2 344 €4 483 €---
97 957 €3 220 €2 245 €4 738 €---
108 116 €3 118 €2 144 €4 998 €---
118 279 €3 012 €2 038 €5 266 €---
128 444 €2 903 €1 929 €5 541 €---
138 613 €2 790 €1 816 €5 823 €---
148 785 €2 673 €1 699 €6 113 €---
158 961 €2 551 €1 577 €6 410 €---
169 140 €2 426 €1 451 €6 715 €---
179 323 €2 295 €1 321 €7 028 €---
189 510 €2 160 €1 186 €7 349 €---
199 700 €2 021 €1 046 €7 679 €---
209 894 €1 876 €902 €8 018 €---
2110 092 €1 726 €752 €8 366 €---
2210 293 €1 571 €596 €8 723 €---
2310 499 €1 410 €435 €9 090 €---
2410 709 €1 243 €269 €9 466 €---
2510 924 €1 070 €96 €9 853 €---
TOTAL217 530 €109 837 €42 730 €107 692 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 426 €-6 420 €+7 846 €
2+1 426 €0 €+1 426 €
3+1 426 €0 €+1 426 €
4+1 426 €0 €+1 426 €
5+1 426 €0 €+1 426 €
6+1 426 €0 €+1 426 €
7+1 426 €+1 030 €+396 €
8+1 426 €+1 345 €+81 €
9+1 426 €+1 421 €+5 €
10+1 426 €+1 500 €-74 €
11+1 426 €+1 580 €-154 €
12+1 426 €+1 662 €-236 €
13+1 426 €+1 747 €-321 €
14+1 426 €+1 834 €-408 €
15+1 426 €+1 923 €-497 €
16+1 426 €+2 014 €-588 €
17+1 426 €+2 108 €-682 €
18+1 426 €+2 205 €-779 €
19+1 426 €+2 304 €-878 €
20+1 426 €+2 405 €-979 €
21+1 426 €+2 510 €-1 084 €
22+1 426 €+2 617 €-1 191 €
23+1 426 €+2 727 €-1 301 €
24+1 426 €+2 840 €-1 414 €
25+1 426 €+2 956 €-1 530 €
Total+35 650 €+32 308 €+3 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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