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Appartement 3 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleLesparre-Médoc (33)
Surface97m²
Coût Total171 220€
Loyer Annuel11 583€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 536,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 97 m²

Découvrez cet appartement de charme entièrement rénové de 97,49 m² au premier et dernier étage situé à Lesparre-Médoc proche de toutes les commodités. Avec ses deux chambres spacieuses, il offre un cadre de vie confortable et moderne. Les grandes fenêtres en PVC à double vitrage garantissent une luminosité optimale tout en assurant une isolation thermique et acoustique efficace. Une salle de bain confortable avec douche et baignoire vient compléter cet ensemble.

La cuisine ouverte sur le salon-séjour est équipée pour répondre à tous vos besoins quotidiens. Ce logement bénéficie également d'un accès à la fibre optique, idéal pour ceux qui travaillent à domicile. Le style intérieur, alliant élégance et praticité, invite à profiter de chaque espace avec convivialité.

En choisissant cet appartement, vous bénéficiez de toutes les commodités proches. Sa situation au cœur de Lesparre-Médoc fait de cet endroit un choix parfait pour les personnes cherchant à s’installer dans une région paisible tout en restant à proximité de l'océan à seulement 20 minutes et de toutes les commerces et besoins du quotidien. Pour tous renseignements ou demande de visite, contactez votre interlocuteur privilégié : Mirella FAUCHEY [Coordonnées masquées] %légal

Surface : 97 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/07/2025

Consommation énergie primaire : 97 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 63 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 € et 1 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.230040, -0.961093
Total : 171 220€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 10 300€
Valeur du bien : 159 300€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11583€/an
Fourchette totale : 777€ - 1199€/mois
Fourchette annuelle : 9325€ - 14388€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,37€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 886,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 366,28€
Coût de l'assurance :15 409,80€
Taxe foncière : 1 158,33€/an
Soit par mois : 96,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 965,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie pour la salle de bain - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage complet des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie pour la salle de bain - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie pour la salle de bain - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la salle de bain (prises, éclairage, VMC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie pour la salle de bain - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 300 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Pose de revêtement de sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Carrelage:800€
    Carrelage complet des murs et du sol: 8 m² × 100€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:2 000€
    Réfection complète de la plomberie: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:1 500€
    Mise aux normes de l'électricité: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 583 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 220 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 584 €
Revenus locatifs : +11 583 €
Charges déductibles : -17 584 €
Résultat foncier Année 1 : -6 001 €(Déficit de 6 001 €)
Imputable sur revenu global : 6 001 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 284 €/an
Revenus locatifs : +11 583 €
Charges déductibles : -7 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 299 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 583 €17 590 €5 515 €-6 006 €6 006 €--
211 815 €7 140 €5 366 €4 675 €---
312 051 €6 986 €5 211 €5 065 €---
412 292 €6 827 €5 052 €5 465 €---
512 538 €6 662 €4 888 €5 876 €---
612 789 €6 492 €4 718 €6 296 €---
713 045 €6 317 €4 542 €6 728 €---
813 306 €6 136 €4 361 €7 170 €---
913 572 €5 948 €4 173 €7 623 €---
1013 843 €5 755 €3 980 €8 089 €---
1114 120 €5 555 €3 780 €8 565 €---
1214 402 €5 348 €3 573 €9 054 €---
1314 690 €5 135 €3 360 €9 556 €---
1414 984 €4 914 €3 139 €10 070 €---
1515 284 €4 686 €2 911 €10 598 €---
1615 590 €4 451 €2 676 €11 139 €---
1715 901 €4 208 €2 433 €11 694 €---
1816 219 €3 957 €2 182 €12 263 €---
1916 544 €3 697 €1 922 €12 847 €---
2016 875 €3 429 €1 654 €13 446 €---
2117 212 €3 152 €1 377 €14 060 €---
2217 556 €2 866 €1 091 €14 690 €---
2317 907 €2 570 €796 €15 337 €---
2418 266 €2 265 €490 €16 001 €---
2518 631 €1 949 €175 €16 681 €---
TOTAL371 015 €134 034 €79 366 €236 981 €6 006 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 802 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 432 €-1 802 €+4 234 €
2+2 432 €+1 402 €+1 030 €
3+2 432 €+1 520 €+912 €
4+2 432 €+1 640 €+792 €
5+2 432 €+1 763 €+669 €
6+2 432 €+1 889 €+543 €
7+2 432 €+2 018 €+414 €
8+2 432 €+2 151 €+281 €
9+2 432 €+2 287 €+145 €
10+2 432 €+2 427 €+5 €
11+2 432 €+2 570 €-138 €
12+2 432 €+2 716 €-284 €
13+2 432 €+2 867 €-435 €
14+2 432 €+3 021 €-589 €
15+2 432 €+3 179 €-747 €
16+2 432 €+3 342 €-910 €
17+2 432 €+3 508 €-1 076 €
18+2 432 €+3 679 €-1 247 €
19+2 432 €+3 854 €-1 422 €
20+2 432 €+4 034 €-1 602 €
21+2 432 €+4 218 €-1 786 €
22+2 432 €+4 407 €-1 975 €
23+2 432 €+4 601 €-2 169 €
24+2 432 €+4 800 €-2 368 €
25+2 432 €+5 004 €-2 572 €
Total+60 800 €+71 094 €+-10 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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