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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBondy (93)
Surface68m²
Coût Total220 100€
Loyer Annuel13 653€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 647,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 2 parkings: place de stationnement, Parking, Balcon, Jardin, Terrasse

Appartement 3 pièces très bon état très bien placé à proximité des commerces et des transports et des écoles

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.909463, 2.485571
Total : 220 100€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 25 700€
Valeur du bien : 205 700€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1138€/mois
Loyer annuel estimé : 13653€/an
Fourchette totale : 941€ - 1376€/mois
Fourchette annuelle : 11290€ - 16511€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 863,76 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 735 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-14 735€ (-7.6%)
Marge achat-revente :-25 365€ (-13.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 099,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :66,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 165,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 753,91€
Coût de l'assurance :19 809,00€
Taxe foncière : 1 365,32€/an
Soit par mois : 113,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine si nécessaire, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture si nécessaire, entretien du mobilier
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 700 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 800€/m² = 8000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 60€/m² (parquet flottant) = 1200€, 20 m² × 30€/m² (peinture) = 600€, Électricité: 300€ (main d'œuvre incluse) = 2100€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 138 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 653 €/an
Calcul : 1 138 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 421 €
Revenus locatifs : +13 653 €
Charges déductibles : -35 421 €
Résultat foncier Année 1 : -21 768 €(Déficit de 21 768 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 721 €/an
Revenus locatifs : +13 653 €
Charges déductibles : -9 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 932 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11067.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 653 €35 428 €7 570 €-21 775 €10 700 €11 075 €11 075 €
213 926 €9 529 €7 371 €4 397 €--6 678 €
314 205 €9 323 €7 166 €4 882 €--1 796 €
414 489 €9 110 €6 952 €5 379 €---
514 779 €8 889 €6 732 €5 889 €---
615 074 €8 661 €6 503 €6 413 €---
715 376 €8 424 €6 267 €6 951 €---
815 683 €8 179 €6 022 €7 504 €---
915 997 €7 926 €5 768 €8 071 €---
1016 317 €7 663 €5 505 €8 654 €---
1116 643 €7 391 €5 234 €9 252 €---
1216 976 €7 110 €4 952 €9 866 €---
1317 316 €6 818 €4 661 €10 497 €---
1417 662 €6 517 €4 359 €11 145 €---
1518 015 €6 204 €4 046 €11 811 €---
1618 375 €5 881 €3 723 €12 495 €---
1718 743 €5 546 €3 388 €13 197 €---
1819 118 €5 199 €3 041 €13 919 €---
1919 500 €4 840 €2 682 €14 660 €---
2019 890 €4 468 €2 311 €15 422 €---
2120 288 €4 083 €1 926 €16 205 €---
2220 694 €3 685 €1 527 €17 009 €---
2321 108 €3 272 €1 115 €17 835 €---
2421 530 €2 845 €688 €18 684 €---
2521 960 €2 403 €245 €19 557 €---
TOTAL437 316 €189 396 €109 754 €247 920 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 867 €-3 210 €+6 077 €
2+2 867 €0 €+2 867 €
3+2 867 €0 €+2 867 €
4+2 867 €+1 075 €+1 792 €
5+2 867 €+1 767 €+1 100 €
6+2 867 €+1 924 €+943 €
7+2 867 €+2 085 €+782 €
8+2 867 €+2 251 €+616 €
9+2 867 €+2 421 €+446 €
10+2 867 €+2 596 €+271 €
11+2 867 €+2 776 €+91 €
12+2 867 €+2 960 €-93 €
13+2 867 €+3 149 €-282 €
14+2 867 €+3 344 €-477 €
15+2 867 €+3 543 €-676 €
16+2 867 €+3 748 €-881 €
17+2 867 €+3 959 €-1 092 €
18+2 867 €+4 176 €-1 309 €
19+2 867 €+4 398 €-1 531 €
20+2 867 €+4 627 €-1 760 €
21+2 867 €+4 861 €-1 994 €
22+2 867 €+5 103 €-2 236 €
23+2 867 €+5 351 €-2 484 €
24+2 867 €+5 605 €-2 738 €
25+2 867 €+5 867 €-3 000 €
Total+71 675 €+74 376 €+-2 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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