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BELLE MAISON FAMILIALE OFFRANT UNE VIE DE PLAIN PIED

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface185
Coût Total300 665
Loyer Annuel19 210
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-147
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 032,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 1, Cave, Jardin

Située dans une impasse, sur un terrain de 9000m2 avec point d'eau, découvrez cette agréable maison de 185m2, très lumineuse avec de beaux volumes. Elle se compose d'un vaste hall d'entrée, d'une grand cuisine, d'une séjour avec cheminée insert très lumineux donnant accès sur la terrasse, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un wc séparé. Au niveau inférieur, en rez de jardin, se trouvent deux autres chambres complémentaires, une seconde salle d'eau, un wc, et un très grand garage pouvant accueillir plusieurs véhicules. Le terrain vient combler le tout, agréable et arboré. La maison est habitable en l'état mais nécessite des travaux de rénovation (électricité, assainissement, système de chauffage...) N'attendez plus, contactez l'agence de TULLE au 0555939494 pour une visite.

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.258103, 1.748759
Total : 300 665
Prix d'acquisition : 191 000
Travaux : 94 385
Valeur du bien : 285 385
Frais de notaire : 15 280
Coût estimé : 15 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1601€/mois
Loyer annuel estimé : 19210€/an
Fourchette totale : 1260€ - 2034€/mois
Fourchette annuelle : 15115€ - 24413€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 665
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 500,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :87,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 588,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 445,00
Coût de l'assurance :26 308,19
Taxe foncière : 1 920,96€/an
Soit par mois : 160,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 600,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 748,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé pour 185 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations datées nécessitant mise à jour
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Maison nécessite mise aux normes électriques
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 185 m²
Raison: Maison nécessite mise à jour de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 385(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 005
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11005€ = 11005€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:11 180
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€, Main d'œuvre: 80€
  • Menuiseries:29 600
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale - Mise à jour:14 800
    Mise à jour plomberie: 185 m² × 80€/m² = 14800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 785✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 210 €/an
Calcul : 1 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 665 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 052 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 385
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 660
Revenus locatifs : +19 210
Charges déductibles : -107 660
Résultat foncier Année 1 : -88 450(Déficit de 88 450 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 050
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 275 €/an
Revenus locatifs : +19 210
Charges déductibles : -13 275
Résultat foncier Années 2+ : 5 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67050.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 150(65% de 191 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 515 €/an
Calcul : 124 150 € × 3,636% = 4 515
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 210107 67010 311-88 46021 400 €67 060 €67 060 €
219 59413 01410 0406 580--60 480 €
319 98612 7339 7597 253--53 227 €
420 38512 4429 4697 943--45 284 €
520 79312 1419 1688 652--36 632 €
621 20911 8308 8569 379--27 252 €
721 63311 5078 53410 126--17 126 €
822 06611 1738 20010 893--6 233 €
922 50710 8277 85411 680---
1022 95710 4707 49612 488---
1123 41610 0997 12613 317---
1223 8859 7166 74214 169---
1324 3629 3186 34515 044---
1424 8508 9075 93415 942---
1525 3478 4825 50916 865---
1625 8548 0415 06817 812---
1726 3717 5854 61218 786---
1826 8987 1134 14019 785---
1927 4366 6243 65120 812---
2027 9856 1183 14521 867---
2128 5445 5942 62122 950---
2229 1155 0522 07824 064---
2329 6984 4901 51725 207---
2430 2923 90993626 383---
2530 8973 30733427 590---
TOTAL615 290318 162149 445297 12821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 128
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 210 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 034-6 420+10 454
2+4 0340+4 034
3+4 0340+4 034
4+4 0340+4 034
5+4 0340+4 034
6+4 0340+4 034
7+4 0340+4 034
8+4 0340+4 034
9+4 034+1 634+2 400
10+4 034+3 746+288
11+4 034+3 995+39
12+4 034+4 251-217
13+4 034+4 513-479
14+4 034+4 783-749
15+4 034+5 059-1 025
16+4 034+5 344-1 310
17+4 034+5 636-1 602
18+4 034+5 936-1 902
19+4 034+6 244-2 210
20+4 034+6 560-2 526
21+4 034+6 885-2 851
22+4 034+7 219-3 185
23+4 034+7 562-3 528
24+4 034+7 915-3 881
25+4 034+8 277-4 243
Total+100 850+89 138+11 712
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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