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BELLE MAISON FAMILIALE OFFRANT UNE VIE DE PLAIN PIED

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface185m²
Coût Total300 665€
Loyer Annuel19 210€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 032,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 1, Cave, Jardin

Située dans une impasse, sur un terrain de 9000m2 avec point d'eau, découvrez cette agréable maison de 185m2, très lumineuse avec de beaux volumes. Elle se compose d'un vaste hall d'entrée, d'une grand cuisine, d'une séjour avec cheminée insert très lumineux donnant accès sur la terrasse, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un wc séparé. Au niveau inférieur, en rez de jardin, se trouvent deux autres chambres complémentaires, une seconde salle d'eau, un wc, et un très grand garage pouvant accueillir plusieurs véhicules. Le terrain vient combler le tout, agréable et arboré. La maison est habitable en l'état mais nécessite des travaux de rénovation (électricité, assainissement, système de chauffage...) N'attendez plus, contactez l'agence de TULLE au 0555939494 pour une visite.

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.258103, 1.748759
Total : 300 665€
Prix d'acquisition : 191 000€
Travaux : 94 385€
Valeur du bien : 285 385€
Frais de notaire : 15 280€
Coût estimé : 15 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1601€/mois
Loyer annuel estimé : 19210€/an
Fourchette totale : 1260€ - 2034€/mois
Fourchette annuelle : 15115€ - 24413€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 665€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 500,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :87,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 588,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 445,00€
Coût de l'assurance :26 308,19€
Taxe foncière : 1 920,96€/an
Soit par mois : 160,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 600,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 748,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé pour 185 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations datées nécessitant mise à jour
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Maison nécessite mise aux normes électriques
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 185 m²
Raison: Maison nécessite mise à jour de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 385 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 005€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11005€ = 11005€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:11 180€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€, Main d'œuvre: 80€
  • Menuiseries:29 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale - Mise à jour:14 800€
    Mise à jour plomberie: 185 m² × 80€/m² = 14800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 785€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 210 €/an
Calcul : 1 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 665 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 052 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 385 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 660 €
Revenus locatifs : +19 210 €
Charges déductibles : -107 660 €
Résultat foncier Année 1 : -88 450 €(Déficit de 88 450 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 050 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 275 €/an
Revenus locatifs : +19 210 €
Charges déductibles : -13 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67050.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 150 €(65% de 191 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 515 €/an
Calcul : 124 150 € × 3,636% = 4 515 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 210 €107 670 €10 311 €-88 460 €21 400 €67 060 €67 060 €
219 594 €13 014 €10 040 €6 580 €--60 480 €
319 986 €12 733 €9 759 €7 253 €--53 227 €
420 385 €12 442 €9 469 €7 943 €--45 284 €
520 793 €12 141 €9 168 €8 652 €--36 632 €
621 209 €11 830 €8 856 €9 379 €--27 252 €
721 633 €11 507 €8 534 €10 126 €--17 126 €
822 066 €11 173 €8 200 €10 893 €--6 233 €
922 507 €10 827 €7 854 €11 680 €---
1022 957 €10 470 €7 496 €12 488 €---
1123 416 €10 099 €7 126 €13 317 €---
1223 885 €9 716 €6 742 €14 169 €---
1324 362 €9 318 €6 345 €15 044 €---
1424 850 €8 907 €5 934 €15 942 €---
1525 347 €8 482 €5 509 €16 865 €---
1625 854 €8 041 €5 068 €17 812 €---
1726 371 €7 585 €4 612 €18 786 €---
1826 898 €7 113 €4 140 €19 785 €---
1927 436 €6 624 €3 651 €20 812 €---
2027 985 €6 118 €3 145 €21 867 €---
2128 544 €5 594 €2 621 €22 950 €---
2229 115 €5 052 €2 078 €24 064 €---
2329 698 €4 490 €1 517 €25 207 €---
2430 292 €3 909 €936 €26 383 €---
2530 897 €3 307 €334 €27 590 €---
TOTAL615 290 €318 162 €149 445 €297 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 210 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 034 €-6 420 €+10 454 €
2+4 034 €0 €+4 034 €
3+4 034 €0 €+4 034 €
4+4 034 €0 €+4 034 €
5+4 034 €0 €+4 034 €
6+4 034 €0 €+4 034 €
7+4 034 €0 €+4 034 €
8+4 034 €0 €+4 034 €
9+4 034 €+1 634 €+2 400 €
10+4 034 €+3 746 €+288 €
11+4 034 €+3 995 €+39 €
12+4 034 €+4 251 €-217 €
13+4 034 €+4 513 €-479 €
14+4 034 €+4 783 €-749 €
15+4 034 €+5 059 €-1 025 €
16+4 034 €+5 344 €-1 310 €
17+4 034 €+5 636 €-1 602 €
18+4 034 €+5 936 €-1 902 €
19+4 034 €+6 244 €-2 210 €
20+4 034 €+6 560 €-2 526 €
21+4 034 €+6 885 €-2 851 €
22+4 034 €+7 219 €-3 185 €
23+4 034 €+7 562 €-3 528 €
24+4 034 €+7 915 €-3 881 €
25+4 034 €+8 277 €-4 243 €
Total+100 850 €+89 138 €+11 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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