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Achat maison de village 1 étage

Bien expiré
VilleCranves-Sales (74)
Surface290m²
Coût Total699 800€
Loyer Annuel68 099€
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois+1 398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 580 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Cave, 1 Terrasse, Vue, Cheminée, Surface de 290 m², Bâtiment de 1 étage, 10 Pièces, 7 Chambres, Année de construction 1740, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage gaz, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 51 m², 2 Boxs, 6 Parkings, Terrain de 1432 m², Calme

NOUVEAUTE - CRANVES SALES - Ce bien est géré par Olivia Pellan Réf : 2444OP - Nouveauté sur le marché. Notre coup de coeur du mois d'août. Au calme, venez découvrir cette charmante maison individuelle en pierre de 1800, elle est édifiée sur une parcelle de terrain paysagé de 1400 m².Elle dispose de volumes incroyables, 290 m² habitables et 490 m² utiles. Elle est totalement habitable. Vous retrouverez au rez un triple séjour de 70 m² avec cheminée, une cuisine séparée, 2 wc, salle d'eau, chaufferie, 3 grandes caves, à l'étage 7 chambres, mezzanine/ bureaux, 1 wc , 1 salle de bains, 1 salle d'eau, des combles de 110 m² au 2ème niveau à aménager. Garage double avec atelier. Abri jardin. Pas de vis à vis. Exposition Sud. Possibilité de scinder en plusieurs appartements. Me contacter. Contact : Olivia PELLAN

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 5081.00 et 6876.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller RÉSO IMMOBILIER ANNEMASSE : Olivia PELLAN Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 913415774 RCP ALLIANZ046256310. Consultez notre vidéo sur YouTube :

Ville : Cranves-Sales
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74380
Coordonnées : 46.207460, 6.295850
Total : 699 800€
Prix d'acquisition : 580 000€
Travaux : 73 400€
Valeur du bien : 653 400€
Frais de notaire : 46 400€
Coût estimé : 46 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 19.57€/m²/mois
Fourchette : 13.91€ - 27.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 5675€/mois
Loyer annuel estimé : 68099€/an
Fourchette totale : 4033€ - 7985€/mois
Fourchette annuelle : 48396€ - 95823€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 13.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :699 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 510,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :198,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 709,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :353 462,34€
Coût de l'assurance :59 483,00€
Taxe foncière : 6 809,86€/an
Soit par mois : 567,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 674,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 276,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 398,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 290 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 400 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 600€
    Isolation combles: 290 m² × 40€/m² = 11600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€/fenêtre = 11000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 600€
    Rénovation lourde chambres: 105 m² × 120€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cranves-Sales (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 68 099 €/an
Calcul : 5 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 699 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 379 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 914 €
Revenus locatifs : +68 099 €
Charges déductibles : -106 914 €
Résultat foncier Année 1 : -38 816 €(Déficit de 38 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 416 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 514 €/an
Revenus locatifs : +68 099 €
Charges déductibles : -33 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 34 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17415.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 580 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 377 000 €(65% de 580 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 709 €/an
Calcul : 377 000 € × 3,636% = 13 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
168 099 €106 937 €24 348 €-38 838 €21 400 €17 438 €17 438 €
269 461 €32 901 €23 712 €36 560 €---
370 850 €32 242 €23 053 €38 608 €---
472 267 €31 560 €22 370 €40 707 €---
573 712 €30 853 €21 663 €42 859 €---
675 186 €30 120 €20 931 €45 066 €---
776 690 €29 362 €20 173 €47 328 €---
878 224 €28 577 €19 387 €49 647 €---
979 788 €27 763 €18 574 €52 025 €---
1081 384 €26 920 €17 731 €54 464 €---
1183 012 €26 047 €16 858 €56 964 €---
1284 672 €25 143 €15 954 €59 529 €---
1386 366 €24 207 €15 018 €62 159 €---
1488 093 €23 237 €14 048 €64 856 €---
1589 855 €22 232 €13 043 €67 622 €---
1691 652 €21 192 €12 003 €70 460 €---
1793 485 €20 114 €10 925 €73 371 €---
1895 355 €18 998 €9 809 €76 357 €---
1997 262 €17 842 €8 652 €79 420 €---
2099 207 €16 644 €7 455 €82 563 €---
21101 191 €15 403 €6 214 €85 788 €---
22103 215 €14 119 €4 929 €89 096 €---
23105 279 €12 788 €3 599 €92 491 €---
24107 385 €11 409 €2 220 €95 975 €---
25109 532 €9 982 €792 €99 551 €---
TOTAL2 181 220 €656 592 €353 462 €1 524 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 524 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 68 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 301 €-6 420 €+20 721 €
2+14 301 €+5 736 €+8 565 €
3+14 301 €+11 582 €+2 719 €
4+14 301 €+12 212 €+2 089 €
5+14 301 €+12 858 €+1 443 €
6+14 301 €+13 520 €+781 €
7+14 301 €+14 198 €+103 €
8+14 301 €+14 894 €-593 €
9+14 301 €+15 608 €-1 307 €
10+14 301 €+16 339 €-2 038 €
11+14 301 €+17 089 €-2 788 €
12+14 301 €+17 859 €-3 558 €
13+14 301 €+18 648 €-4 347 €
14+14 301 €+19 457 €-5 156 €
15+14 301 €+20 287 €-5 986 €
16+14 301 €+21 138 €-6 837 €
17+14 301 €+22 011 €-7 710 €
18+14 301 €+22 907 €-8 606 €
19+14 301 €+23 826 €-9 525 €
20+14 301 €+24 769 €-10 468 €
21+14 301 €+25 736 €-11 435 €
22+14 301 €+26 729 €-12 428 €
23+14 301 €+27 747 €-13 446 €
24+14 301 €+28 793 €-14 492 €
25+14 301 €+29 865 €-15 564 €
Total+357 525 €+457 388 €+-99 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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