Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleAutels-villevillon, Authon-du-perche, Bazoche-gouet, Béthonvilliers, Chapelle-guillaume, Charbonnières, Coudray-au-perche, Saint-bomer, Soizé, Étilleux (28)
Surface246m²
Coût Total295 720€
Loyer Annuel23 717€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 246 m²
Prix au m² : 890,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine ouverte, Cheminée, Salon (total 62,36 m²), 4 chambres, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

10' au sud de Janville, proche A10, superbe maison ancienne offrant de très gros volumes, elle est composée d'un salon double avec poêle à bois, un séjour double avec cheminée, grande cuisine aménagée. 4 grandes chambres, 2 salles d'eau, 2 WC. Grange en parfait état. Terrain d'environ 1200 m² clos Un vrai petit bijoux !

Ville : Autels-villevillon, Authon-du-perche, Bazoche-gouet, Béthonvilliers, Chapelle-guillaume, Charbonnières, Coudray-au-perche, Saint-bomer, Soizé, Étilleux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28330
Coordonnées : 48.204039, 1.887442
Total : 295 720€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 59 200€
Valeur du bien : 278 200€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 246m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1976€/mois
Loyer annuel estimé : 23717€/an
Fourchette totale : 1534€ - 2547€/mois
Fourchette annuelle : 18408€ - 30558€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 744,9 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :429 245 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-210 245€ (-49.0%)
Marge achat-revente :133 525€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 480,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :86,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 566,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 413,21€
Coût de l'assurance :25 875,50€
Taxe foncière : 2 371,73€/an
Soit par mois : 197,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 976,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 764,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 246 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 246 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 200 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 300€
    Isolation combles: 246 m² × 50€/m² = 12300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 717 €/an
Calcul : 1 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 372 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 827 €
Revenus locatifs : +23 717 €
Charges déductibles : -72 827 €
Résultat foncier Année 1 : -49 110 €(Déficit de 49 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 627 €/an
Revenus locatifs : +23 717 €
Charges déductibles : -13 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 090 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27709.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 717 €72 837 €10 230 €-49 119 €21 400 €27 719 €27 719 €
224 192 €13 369 €9 962 €10 823 €--16 897 €
324 676 €13 091 €9 685 €11 584 €--5 312 €
425 169 €12 804 €9 397 €12 365 €---
525 672 €12 506 €9 100 €13 166 €---
626 186 €12 198 €8 791 €13 988 €---
726 710 €11 879 €8 472 €14 831 €---
827 244 €11 548 €8 142 €15 695 €---
927 789 €11 206 €7 799 €16 583 €---
1028 344 €10 852 €7 445 €17 493 €---
1128 911 €10 485 €7 078 €18 427 €---
1229 490 €10 104 €6 698 €19 385 €---
1330 079 €9 711 €6 304 €20 369 €---
1430 681 €9 303 €5 896 €21 378 €---
1531 295 €8 881 €5 474 €22 414 €---
1631 920 €8 444 €5 037 €23 477 €---
1732 559 €7 991 €4 584 €24 568 €---
1833 210 €7 522 €4 116 €25 688 €---
1933 874 €7 037 €3 630 €26 837 €---
2034 552 €6 534 €3 127 €28 018 €---
2135 243 €6 013 €2 607 €29 229 €---
2235 948 €5 474 €2 068 €30 473 €---
2336 667 €4 916 €1 509 €31 751 €---
2437 400 €4 338 €931 €33 062 €---
2538 148 €3 739 €332 €34 409 €---
TOTAL759 674 €292 782 €148 413 €466 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 981 €-6 420 €+11 401 €
2+4 981 €0 €+4 981 €
3+4 981 €0 €+4 981 €
4+4 981 €+2 116 €+2 865 €
5+4 981 €+3 950 €+1 031 €
6+4 981 €+4 196 €+785 €
7+4 981 €+4 449 €+532 €
8+4 981 €+4 709 €+272 €
9+4 981 €+4 975 €+6 €
10+4 981 €+5 248 €-267 €
11+4 981 €+5 528 €-547 €
12+4 981 €+5 816 €-835 €
13+4 981 €+6 111 €-1 130 €
14+4 981 €+6 413 €-1 432 €
15+4 981 €+6 724 €-1 743 €
16+4 981 €+7 043 €-2 062 €
17+4 981 €+7 370 €-2 389 €
18+4 981 €+7 706 €-2 725 €
19+4 981 €+8 051 €-3 070 €
20+4 981 €+8 405 €-3 424 €
21+4 981 €+8 769 €-3 788 €
22+4 981 €+9 142 €-4 161 €
23+4 981 €+9 525 €-4 544 €
24+4 981 €+9 919 €-4 938 €
25+4 981 €+10 323 €-5 342 €
Total+124 525 €+140 067 €+-15 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →