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Maison - 5 pièce(s) - 96 m²

VilleGespunsart (08)
Surface96
Coût Total105 320
Loyer Annuel7 325
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+7
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 562,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Richard Tunick vous propose: Maison mitoyenne située à Gespunsart.

Au rez-de-chaussée, entrée donnant directement sur une cuisine équipée, couloir desservant des rangements, un WC, une chaufferie, ainsi qu'un salon séjour. La maison dispose également d'une cave accessible depuis l'intérieur, idéale pour le stockage.

Au premier étage, palier avec rangements, deux chambres disposant chacune de placards, et une salle d'eau.

Au deuxième étage, grand grenier offrant un potentiel d'aménagement.

Chauffage : chaudière fioul. Fenêtres en simple vitrage. Maison à rafraîchir.

La maison ne dispose pas de terrain privatif. Un terrain communal situé à l'avant permet toutefois de profiter d'un extérieur.

Bien ayant toujours été loué, idéal investissement locatif ou projet de résidence principale après remise au goût du jour.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 244 et classe CLIMAT E indice 64. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Richard Tunick mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Sedan sous le numéro 513 579 979, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 96
  • Surface totale : 96
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 2
  • Nb. de pièces : 5
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de WC : 1
Ville : Gespunsart
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08700
Total : 105 320
Prix d'acquisition : 54 000
Travaux : 47 000
Valeur du bien : 101 000
Frais de notaire : 4 320
Coût estimé : 4 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7325€/an
Fourchette totale : 482€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 5781€ - 9281€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :513,16 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 263
Prix d'achat :54 000
Décote à l'achat :+4 737 (+9.6%)
Marge achat-revente :-56 057€ (-113.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,33€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 542,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 488,26
Coût de l'assurance :7 899,00
Taxe foncière : 732,50€/an
Soit par mois : 61,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 603,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique E avec indice 244

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'espace de vie
Quantité: salon de 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 800
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gespunsart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 320 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 479
Revenus locatifs : +7 325
Charges déductibles : -51 479
Résultat foncier Année 1 : -44 154(Déficit de 44 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 754
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 479 €/an
Revenus locatifs : +7 325
Charges déductibles : -4 479
Résultat foncier Années 2+ : 2 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22754.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 32551 4833 434-44 15821 400 €22 758 €22 758 €
27 4724 3903 3423 081--19 676 €
37 6214 2953 2463 326--16 350 €
47 7734 1963 1473 577--12 772 €
57 9294 0943 0453 835--8 937 €
68 0873 9882 9404 099--4 839 €
78 2493 8802 8314 370--469 €
88 4143 7672 7184 647---
98 5823 6512 6024 932---
108 7543 5302 4825 224---
118 9293 4062 3575 523---
129 1083 2772 2295 830---
139 2903 1452 0966 145---
149 4763 0071 9596 468---
159 6652 8661 8176 800---
169 8592 7191 6717 140---
1710 0562 5671 5197 488---
1810 2572 4111 3627 846---
1910 4622 2491 2018 213---
2010 6712 0821 0338 589---
2110 8851 9098618 976---
2211 1021 7306829 372---
2311 3241 5464979 779---
2411 5511 35530610 196---
2511 7821 15810910 624---
TOTAL234 623122 70049 488111 92321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 923
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 538-6 420+7 958
2+1 5380+1 538
3+1 5380+1 538
4+1 5380+1 538
5+1 5380+1 538
6+1 5380+1 538
7+1 5380+1 538
8+1 538+1 254+284
9+1 538+1 480+58
10+1 538+1 567-29
11+1 538+1 657-119
12+1 538+1 749-211
13+1 538+1 844-306
14+1 538+1 940-402
15+1 538+2 040-502
16+1 538+2 142-604
17+1 538+2 246-708
18+1 538+2 354-816
19+1 538+2 464-926
20+1 538+2 577-1 039
21+1 538+2 693-1 155
22+1 538+2 812-1 274
23+1 538+2 934-1 396
24+1 538+3 059-1 521
25+1 538+3 187-1 649
Total+38 450+33 577+4 873
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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