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Maison de ville 6 pièces 118 m²

VillePrayols (09)
Surface118m²
Coût Total159 750€
Loyer Annuel12 818€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 974,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 6 pièces 118 m² - Maison de ville de 6 pièces principales

Investisseurs ou famille, ce bien est pour vous à Prayols ! Maison entièrement rénovée offant de beaux volumes et une belle luminosité. Elle dispose de 5 grandes chambres, idéale pour de la colocation à fort rendement ou un projet familial. Aucun travail à prévoir, posez vos valises. Opportunité rare sur le secteur ! Honoraires à charge acquéreur : 8.6% Référence annonce : 513-702 Date de réalisation du diagnostic : 13/06/2025 Prix hors honoraires : 105 894 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 720 € et 2 326 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Prayols
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.926697, 1.623991
Total : 159 750€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 35 550€
Valeur du bien : 150 550€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1068€/mois
Loyer annuel estimé : 12818€/an
Fourchette totale : 798€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 9572€ - 17164€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 226,18 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :144 689 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-29 689€ (-20.5%)
Marge achat-revente :-15 061€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 335,73€
Coût de l'assurance :13 978,12€
Taxe foncière : 1 281,82€/an
Soit par mois : 106,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 068,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et de l'escalier dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - État correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 550 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Salle de bain complète: 1 × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:150€
    Rafraîchissement: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Prayols). Main d'œuvre incluse. Les coûts de la cuisine et de la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 818 €/an
Calcul : 1 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 283 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 750 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 282 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 674 €
Revenus locatifs : +12 818 €
Charges déductibles : -42 674 €
Résultat foncier Année 1 : -29 856 €(Déficit de 29 856 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 124 €/an
Revenus locatifs : +12 818 €
Charges déductibles : -7 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19155.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 818 €42 679 €5 288 €-29 861 €10 700 €19 161 €19 161 €
213 075 €6 988 €5 147 €6 087 €--13 074 €
313 336 €6 842 €5 001 €6 494 €--6 580 €
413 603 €6 690 €4 850 €6 912 €---
513 875 €6 534 €4 693 €7 341 €---
614 152 €6 373 €4 532 €7 780 €---
714 435 €6 206 €4 365 €8 230 €---
814 724 €6 033 €4 192 €8 691 €---
915 019 €5 854 €4 013 €9 165 €---
1015 319 €5 669 €3 828 €9 650 €---
1115 625 €5 478 €3 637 €10 147 €---
1215 938 €5 281 €3 440 €10 657 €---
1316 257 €5 077 €3 236 €11 180 €---
1416 582 €4 865 €3 024 €11 716 €---
1516 913 €4 647 €2 806 €12 266 €---
1617 252 €4 421 €2 580 €12 830 €---
1717 597 €4 188 €2 347 €13 409 €---
1817 949 €3 946 €2 105 €14 002 €---
1918 308 €3 697 €1 856 €14 611 €---
2018 674 €3 439 €1 598 €15 235 €---
2119 047 €3 172 €1 331 €15 876 €---
2219 428 €2 896 €1 055 €16 532 €---
2319 817 €2 610 €769 €17 206 €---
2420 213 €2 315 €474 €17 898 €---
2520 617 €2 010 €169 €18 607 €---
TOTAL410 572 €157 909 €76 336 €252 662 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 692 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 692 €-3 210 €+5 902 €
2+2 692 €0 €+2 692 €
3+2 692 €0 €+2 692 €
4+2 692 €+100 €+2 592 €
5+2 692 €+2 202 €+490 €
6+2 692 €+2 334 €+358 €
7+2 692 €+2 469 €+223 €
8+2 692 €+2 607 €+85 €
9+2 692 €+2 749 €-57 €
10+2 692 €+2 895 €-203 €
11+2 692 €+3 044 €-352 €
12+2 692 €+3 197 €-505 €
13+2 692 €+3 354 €-662 €
14+2 692 €+3 515 €-823 €
15+2 692 €+3 680 €-988 €
16+2 692 €+3 849 €-1 157 €
17+2 692 €+4 023 €-1 331 €
18+2 692 €+4 201 €-1 509 €
19+2 692 €+4 383 €-1 691 €
20+2 692 €+4 571 €-1 879 €
21+2 692 €+4 763 €-2 071 €
22+2 692 €+4 960 €-2 268 €
23+2 692 €+5 162 €-2 470 €
24+2 692 €+5 369 €-2 677 €
25+2 692 €+5 582 €-2 890 €
Total+67 300 €+75 799 €+-8 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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