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Maison 13 pièces 285 m²

VilleCondat-sur-Vienne (87)
Surface285m²
Coût Total368 600€
Loyer Annuel31 293€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 285 m²
Prix au m² : 929,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 13 pièces principales

Au coeur de CONDAT, maison familliale début 1900, composée de 3 bien mitoyens. Charme de l'ancien et grands espaces sont au rendez-vous. Une terrasse est proposée à l'arrière de la bâtisse pour profiter des journées ensoleillées. Limoges et ses commerces sont à 10 minutes de voiture. Transports en communs accessibles facilement. Honoraires à charge acquéreur : 6% Référence annonce : 387-0749R Date de réalisation du diagnostic : 22/03/2022 Prix hors honoraires : 250 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 700 € et 6 358 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Condat-sur-Vienne
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87920
Coordonnées : 45.792576, 1.233159
Total : 368 600€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 82 400€
Valeur du bien : 347 400€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 285m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 11.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2608€/mois
Loyer annuel estimé : 31293€/an
Fourchette totale : 2091€ - 3252€/mois
Fourchette annuelle : 25090€ - 39030€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 638,89 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :467 084 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :-202 084€ (-43.3%)
Marge achat-revente :98 484€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 806,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :92,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 898,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 199,50€
Coût de l'assurance :27 645,00€
Taxe foncière : 3 129,32€/an
Soit par mois : 260,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 607,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 158,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :448,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 285 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 285 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 400 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 100€
    Isolation toiture/combles: 285 m² × 60€/m² = 17100€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:31 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€/fenêtre = 28000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 400€/m² = 3200€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Condat-sur-Vienne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 64 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 293 €/an
Calcul : 2 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 106 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 129 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 642 €
Revenus locatifs : +31 293 €
Charges déductibles : -98 642 €
Résultat foncier Année 1 : -67 349 €(Déficit de 67 349 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 949 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 242 €/an
Revenus locatifs : +31 293 €
Charges déductibles : -16 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 051 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45948.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 293 €98 654 €12 019 €-67 361 €21 400 €45 961 €45 961 €
231 919 €15 930 €11 695 €15 989 €--29 972 €
332 557 €15 596 €11 361 €16 961 €--13 011 €
433 209 €15 251 €11 016 €17 958 €---
533 873 €14 894 €10 658 €18 979 €---
634 550 €14 525 €10 290 €20 026 €---
735 241 €14 143 €9 908 €21 098 €---
835 946 €13 749 €9 514 €22 197 €---
936 665 €13 342 €9 107 €23 323 €---
1037 398 €12 921 €8 686 €24 477 €---
1138 146 €12 486 €8 251 €25 661 €---
1238 909 €12 036 €7 801 €26 873 €---
1339 687 €11 571 €7 336 €28 116 €---
1440 481 €11 091 €6 856 €29 390 €---
1541 291 €10 595 €6 360 €30 696 €---
1642 117 €10 082 €5 846 €32 035 €---
1742 959 €9 551 €5 316 €33 407 €---
1843 818 €9 003 €4 768 €34 815 €---
1944 694 €8 437 €4 202 €36 257 €---
2045 588 €7 852 €3 617 €37 737 €---
2146 500 €7 247 €3 012 €39 253 €---
2247 430 €6 622 €2 387 €40 808 €---
2348 379 €5 976 €1 740 €42 403 €---
2449 346 €5 308 €1 073 €44 038 €---
2550 333 €4 618 €382 €45 716 €---
TOTAL1 002 330 €361 477 €173 200 €640 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 640 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 293 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 572 €-6 420 €+12 992 €
2+6 572 €0 €+6 572 €
3+6 572 €0 €+6 572 €
4+6 572 €+1 484 €+5 088 €
5+6 572 €+5 694 €+878 €
6+6 572 €+6 008 €+564 €
7+6 572 €+6 329 €+243 €
8+6 572 €+6 659 €-87 €
9+6 572 €+6 997 €-425 €
10+6 572 €+7 343 €-771 €
11+6 572 €+7 698 €-1 126 €
12+6 572 €+8 062 €-1 490 €
13+6 572 €+8 435 €-1 863 €
14+6 572 €+8 817 €-2 245 €
15+6 572 €+9 209 €-2 637 €
16+6 572 €+9 610 €-3 038 €
17+6 572 €+10 022 €-3 450 €
18+6 572 €+10 444 €-3 872 €
19+6 572 €+10 877 €-4 305 €
20+6 572 €+11 321 €-4 749 €
21+6 572 €+11 776 €-5 204 €
22+6 572 €+12 243 €-5 671 €
23+6 572 €+12 721 €-6 149 €
24+6 572 €+13 212 €-6 640 €
25+6 572 €+13 715 €-7 143 €
Total+164 300 €+192 256 €+-27 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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