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Maison à vendre

VilleMontier-en-Der (52)
Surface154.3m²
Coût Total153 540€
Loyer Annuel11 544€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 154.3 m²
Prix au m² : 563,84 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, Non meublé

Venez découvrir cette maison de 154,30 m², offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Au rez-de-chaussée, elle comprend une entrée, un couloir desservant une cuisine avec accès à la véranda et au jardin, un séjour, deux chambres, une salle de bains et des toilettes indépendantes. À l'étage, un couloir distribue quatre pièces, une salle d'eau avec toilettes ainsi qu'un grenier aménageable. La configuration de la maison permet de créer facilement deux appartements indépendants, un au rez-de-chaussée et un à l'étage, ce qui en fait un bien idéal pour une famille ou un projet d'investissement. Des travaux de rénovation sont à prévoir afin de révéler tout le potentiel de cette maison, qui est déjà équipée de panneaux solaires. Possibilité d'acquérir avec la maison un lot de 5 garages, une dépendance et terrain pour un total de 7ares et 66 centiares situé juste en face (34000 euros)

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Référence agence : 756

Ville : Montier-en-Der
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52220
Coordonnées : 48.480556, 4.808342
Total : 153 540€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 59 580€
Valeur du bien : 146 580€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154.3m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 7.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 962€/mois
Loyer annuel estimé : 11544€/an
Fourchette totale : 765€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9182€ - 14515€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 034,54 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 629 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-72 629€ (-45.5%)
Marge achat-revente :6 089€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 331,59€
Coût de l'assurance :13 434,75€
Taxe foncière : 1 154,41€/an
Soit par mois : 96,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 962,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 405 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 154.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 580 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 330€
    Isolation combles: 154.3 m² × 67€/m² = 10330€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9500€ = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montier-en-Der (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 230€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 544 €/an
Calcul : 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 540 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 472 €
Revenus locatifs : +11 544 €
Charges déductibles : -66 472 €
Résultat foncier Année 1 : -54 927 €(Déficit de 54 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 892 €/an
Revenus locatifs : +11 544 €
Charges déductibles : -6 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33527.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 544 €66 477 €5 205 €-54 932 €21 400 €33 532 €33 532 €
211 775 €6 759 €5 067 €5 016 €--28 516 €
312 011 €6 616 €4 925 €5 394 €--23 122 €
412 251 €6 469 €4 777 €5 782 €--17 340 €
512 496 €6 316 €4 625 €6 179 €--11 161 €
612 746 €6 159 €4 467 €6 587 €--4 574 €
713 001 €5 995 €4 303 €7 005 €---
813 261 €5 826 €4 134 €7 434 €---
913 526 €5 651 €3 960 €7 874 €---
1013 796 €5 470 €3 778 €8 326 €---
1114 072 €5 283 €3 591 €8 789 €---
1214 354 €5 089 €3 397 €9 265 €---
1314 641 €4 888 €3 197 €9 752 €---
1414 934 €4 681 €2 989 €10 253 €---
1515 232 €4 466 €2 774 €10 766 €---
1615 537 €4 244 €2 552 €11 293 €---
1715 848 €4 014 €2 322 €11 834 €---
1816 165 €3 776 €2 084 €12 389 €---
1916 488 €3 529 €1 837 €12 959 €---
2016 818 €3 274 €1 582 €13 543 €---
2117 154 €3 010 €1 318 €14 144 €---
2217 497 €2 737 €1 045 €14 760 €---
2317 847 €2 455 €763 €15 392 €---
2418 204 €2 162 €470 €16 042 €---
2518 568 €1 860 €168 €16 708 €---
TOTAL369 763 €177 207 €75 332 €192 556 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 556 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 424 €-6 420 €+8 844 €
2+2 424 €0 €+2 424 €
3+2 424 €0 €+2 424 €
4+2 424 €0 €+2 424 €
5+2 424 €0 €+2 424 €
6+2 424 €0 €+2 424 €
7+2 424 €+729 €+1 695 €
8+2 424 €+2 230 €+194 €
9+2 424 €+2 362 €+62 €
10+2 424 €+2 498 €-74 €
11+2 424 €+2 637 €-213 €
12+2 424 €+2 779 €-355 €
13+2 424 €+2 926 €-502 €
14+2 424 €+3 076 €-652 €
15+2 424 €+3 230 €-806 €
16+2 424 €+3 388 €-964 €
17+2 424 €+3 550 €-1 126 €
18+2 424 €+3 717 €-1 293 €
19+2 424 €+3 888 €-1 464 €
20+2 424 €+4 063 €-1 639 €
21+2 424 €+4 243 €-1 819 €
22+2 424 €+4 428 €-2 004 €
23+2 424 €+4 618 €-2 194 €
24+2 424 €+4 813 €-2 389 €
25+2 424 €+5 013 €-2 589 €
Total+60 600 €+57 767 €+2 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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