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A VENDRE - APPARTEMENT F5 - SANS AUCUN TRAVAUX

VilleNogent-sur-Oise (60)
Surface93m²
Coût Total182 300€
Loyer Annuel13 921€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 720,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Collectif

Situé en plein cœur de Nogent-sur-Marne, dans une résidence sécurisée avec gardien et ascenseur, découvrez ce bel appartement de type F5 sans aucun travaux à prévoir !

️ 3 chambres (possibilité 4) ️ Double séjour lumineux Salle de bain + WC séparés ️ Cuisine aménagée et équipée Cave privative Place de stationnement incluse

Emplacement idéal : à deux pas des commerces, écoles, et de la gare – tout se fait à pied !

Un bien rare dans un secteur recherché, parfait pour une famille souhaitant allier confort, sécurité et vie de quartier dynamique.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! - https://www.a2m-immobilier.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Nogent-sur-Oise
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60180
Coordonnées : 49.272006, 2.461340
Total : 182 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 9 500€
Valeur du bien : 169 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.47€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1160€/mois
Loyer annuel estimé : 13921€/an
Fourchette totale : 940€ - 1432€/mois
Fourchette annuelle : 11280€ - 17179€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 537,31 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 970 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :+17 030€ (+11.9%)
Marge achat-revente :-39 330€ (-27.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 791,41€
Coût de l'assurance :15 951,25€
Taxe foncière : 1 392,09€/an
Soit par mois : 116,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 160,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 921 €/an
Calcul : 1 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 414 €
Revenus locatifs : +13 921 €
Charges déductibles : -17 414 €
Résultat foncier Année 1 : -3 493 €(Déficit de 3 493 €)
Imputable sur revenu global : 3 493 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 914 €/an
Revenus locatifs : +13 921 €
Charges déductibles : -7 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 007 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 921 €17 420 €5 890 €-3 499 €3 499 €--
214 199 €7 761 €5 731 €6 439 €---
314 483 €7 596 €5 566 €6 887 €---
414 773 €7 427 €5 396 €7 346 €---
515 068 €7 251 €5 221 €7 817 €---
615 370 €7 070 €5 040 €8 300 €---
715 677 €6 882 €4 852 €8 795 €---
815 991 €6 689 €4 659 €9 302 €---
916 311 €6 489 €4 459 €9 822 €---
1016 637 €6 282 €4 252 €10 355 €---
1116 970 €6 069 €4 038 €10 901 €---
1217 309 €5 848 €3 818 €11 461 €---
1317 655 €5 620 €3 590 €12 035 €---
1418 008 €5 385 €3 355 €12 624 €---
1518 368 €5 141 €3 111 €13 227 €---
1618 736 €4 890 €2 860 €13 846 €---
1719 110 €4 630 €2 600 €14 480 €---
1819 493 €4 362 €2 332 €15 131 €---
1919 883 €4 085 €2 055 €15 798 €---
2020 280 €3 798 €1 768 €16 482 €---
2120 686 €3 502 €1 472 €17 183 €---
2221 099 €3 197 €1 166 €17 903 €---
2321 521 €2 881 €851 €18 641 €---
2421 952 €2 554 €524 €19 398 €---
2522 391 €2 217 €187 €20 174 €---
TOTAL445 891 €145 045 €84 791 €300 846 €3 499 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 050 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 846 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 923 €-1 050 €+3 973 €
2+2 923 €+1 932 €+991 €
3+2 923 €+2 066 €+857 €
4+2 923 €+2 204 €+719 €
5+2 923 €+2 345 €+578 €
6+2 923 €+2 490 €+433 €
7+2 923 €+2 638 €+285 €
8+2 923 €+2 791 €+132 €
9+2 923 €+2 947 €-24 €
10+2 923 €+3 106 €-183 €
11+2 923 €+3 270 €-347 €
12+2 923 €+3 438 €-515 €
13+2 923 €+3 610 €-687 €
14+2 923 €+3 787 €-864 €
15+2 923 €+3 968 €-1 045 €
16+2 923 €+4 154 €-1 231 €
17+2 923 €+4 344 €-1 421 €
18+2 923 €+4 539 €-1 616 €
19+2 923 €+4 739 €-1 816 €
20+2 923 €+4 945 €-2 022 €
21+2 923 €+5 155 €-2 232 €
22+2 923 €+5 371 €-2 448 €
23+2 923 €+5 592 €-2 669 €
24+2 923 €+5 819 €-2 896 €
25+2 923 €+6 052 €-3 129 €
Total+73 075 €+90 254 €+-17 179 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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