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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface49.03m²
Coût Total188 740€
Loyer Annuel10 946€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 49.03 m²
Prix au m² : 2 610,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salon (total 13,75 m²), 2 chambres, calme, Exposition nord-ouest, Digicode, Interphone

EXCLUSIVITE HAUT-SAINT ROCH : Appartement 3 pièces d'environ 49 m² situé au 2ème étage d'un immeuble des années 30 a rénover.

Ce bien calme comprend un séjour de 13,75 m² exposé nord-ouest, deux chambres, une cuisine, une salle d'eau, un WC séparé.

Les commodités sont à proximité immédiate : tous commerces, écoles (École maternelle Saint-Charles, École primaire Les Orangers, École maternelle Les Orangers, École primaire Saint-Charles, École primaire Saint-Roch 1 et 2), pharmacies, boulangeries, supermarchés, restaurants, bureau de poste, ainsi que des arrêts de tram (Virgile Barel, Saint-Charles) et bus à 1 minute. La gare est accessible en 5 minutes, et la gare SNCF à 2 km.

Idéal pour un premier achat ou un investissement. Contactez NESTENN Nice Port pour organiser une visite. (5.26 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Lucas VIEIRA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 105.647.721 - NICE.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.715359, 7.294631
Total : 188 740€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 50 500€
Valeur du bien : 178 500€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.03m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10946€/an
Fourchette totale : 648€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 7781€ - 15399€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 638,1 €/m²
Basé sur :461 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 376 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-50 376€ (-28.2%)
Marge achat-revente :-10 364€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :69,20€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 009,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 206,99€
Coût de l'assurance :20 761,40€
Taxe foncière : 1 094,61€/an
Soit par mois : 91,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500 €(1 030 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 150€ = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€ = 2400€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 100€ = 1500€
  • Entrée - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 100€ = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 946 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 740 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 854 €
Revenus locatifs : +10 946 €
Charges déductibles : -58 854 €
Résultat foncier Année 1 : -47 908 €(Déficit de 47 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 508 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 354 €/an
Revenus locatifs : +10 946 €
Charges déductibles : -8 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 592 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26508.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 946 €58 860 €6 435 €-47 914 €21 400 €26 514 €26 514 €
211 165 €8 191 €6 266 €2 974 €--23 540 €
311 388 €8 015 €6 090 €3 373 €--20 167 €
411 616 €7 833 €5 908 €3 783 €--16 384 €
511 848 €7 645 €5 720 €4 203 €--12 181 €
612 085 €7 450 €5 525 €4 635 €--7 546 €
712 327 €7 249 €5 324 €5 078 €--2 467 €
812 574 €7 040 €5 115 €5 534 €---
912 825 €6 824 €4 899 €6 001 €---
1013 082 €6 600 €4 675 €6 481 €---
1113 343 €6 369 €4 444 €6 974 €---
1213 610 €6 129 €4 204 €7 481 €---
1313 882 €5 881 €3 956 €8 001 €---
1414 160 €5 625 €3 700 €8 535 €---
1514 443 €5 359 €3 434 €9 084 €---
1614 732 €5 084 €3 159 €9 648 €---
1715 027 €4 800 €2 875 €10 227 €---
1815 327 €4 505 €2 580 €10 822 €---
1915 634 €4 200 €2 275 €11 433 €---
2015 946 €3 885 €1 960 €12 062 €---
2116 265 €3 558 €1 633 €12 707 €---
2216 591 €3 220 €1 295 €13 371 €---
2316 922 €2 870 €945 €14 052 €---
2417 261 €2 508 €583 €14 753 €---
2517 606 €2 133 €208 €15 473 €---
TOTAL350 606 €191 834 €93 207 €158 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 946 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 299 €-6 420 €+8 719 €
2+2 299 €0 €+2 299 €
3+2 299 €0 €+2 299 €
4+2 299 €0 €+2 299 €
5+2 299 €0 €+2 299 €
6+2 299 €0 €+2 299 €
7+2 299 €0 €+2 299 €
8+2 299 €+920 €+1 379 €
9+2 299 €+1 800 €+499 €
10+2 299 €+1 944 €+355 €
11+2 299 €+2 092 €+207 €
12+2 299 €+2 244 €+55 €
13+2 299 €+2 400 €-101 €
14+2 299 €+2 561 €-262 €
15+2 299 €+2 725 €-426 €
16+2 299 €+2 894 €-595 €
17+2 299 €+3 068 €-769 €
18+2 299 €+3 247 €-948 €
19+2 299 €+3 430 €-1 131 €
20+2 299 €+3 619 €-1 320 €
21+2 299 €+3 812 €-1 513 €
22+2 299 €+4 011 €-1 712 €
23+2 299 €+4 216 €-1 917 €
24+2 299 €+4 426 €-2 127 €
25+2 299 €+4 642 €-2 343 €
Total+57 475 €+47 632 €+9 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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