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Maison - 6 pièce(s) - 73 m²

VilleGramat (46)
Surface73m²
Coût Total135 716€
Loyer Annuel6 248€
Rentabilité4.60%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 200 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 961,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence IMMO46 vous propose à la vente cette maison comptant 73m² habitables, avec jardinet. Elle est située à seulement 2 minutes à pied du centre-ville de Gramat.

Bâtie sur 3 niveaux, elle offre en rez-de-chaussée un salon séjour cuisine de 35m² ainsi qu'une véranda de prés de 14m².

Le premier étage abrite l'espace nuit composé de deux chambres et d'une salle de bains.

Au dernier étage, vous trouverez une troisième chambre de 16 m² et des combles aménageables.

Des travaux d'électricité, chauffage et de rafraichissement sont a prévoir.

Ne manquez pas cette opportunité unique ! Contactez-nous dès maintenant pour une visite.

DPE E

  • GES B. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1 829 ? et 2 475 ? (prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021, 2022, 2023, abonnement inclus). Logement à consommation excessive.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Numéro de mandat : 5035

Ville : Gramat
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.777558, 1.712645
Total : 135 716€
Prix d'acquisition : 70 200€
Travaux : 59 900€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 5 616€
Coût estimé : 5 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6248€/an
Fourchette totale : 407€ - 666€/mois
Fourchette annuelle : 4884€ - 7993€/an
Rentabilité brute :4.60%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 5.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 184,21 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 447 €
Prix d'achat :70 200 €
Décote à l'achat :-16 247€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-49 269€ (-57.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 716€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 720,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 548,86€
Coût de l'assurance :11 875,15€
Taxe foncière : 624,80€/an
Soit par mois : 52,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 520,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 772,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo cuisine, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo salle de bain, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 67 m² (salon + cuisine ouverte)
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Travaux d'électricité à prévoir - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(821 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 650€
    Isolation combles: 73 m² × 50€/m² = 3650€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 350€
    Peinture murs et plafonds salon: 67 m² × 50€/m² = 3350€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gramat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 248 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 716 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 717 €
Revenus locatifs : +6 248 €
Charges déductibles : -65 717 €
Résultat foncier Année 1 : -59 469 €(Déficit de 59 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 817 €/an
Revenus locatifs : +6 248 €
Charges déductibles : -5 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 431 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38069.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 630 €(65% de 70 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 659 €/an
Calcul : 45 630 € × 3,636% = 1 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 248 €65 722 €4 722 €-59 474 €21 400 €38 074 €38 074 €
26 373 €5 698 €4 599 €675 €--37 399 €
36 500 €5 571 €4 471 €930 €--36 469 €
46 630 €5 438 €4 338 €1 192 €--35 277 €
56 763 €5 301 €4 201 €1 462 €--33 815 €
66 898 €5 159 €4 059 €1 739 €--32 076 €
77 036 €5 012 €3 912 €2 024 €--30 052 €
87 177 €4 860 €3 760 €2 317 €--27 735 €
97 321 €4 702 €3 602 €2 619 €--25 116 €
107 467 €4 538 €3 439 €2 928 €--22 188 €
117 616 €4 369 €3 269 €3 247 €--18 940 €
127 769 €4 194 €3 094 €3 575 €---
137 924 €4 012 €2 912 €3 912 €---
148 082 €3 824 €2 724 €4 258 €---
158 244 €3 629 €2 530 €4 615 €---
168 409 €3 428 €2 328 €4 981 €---
178 577 €3 219 €2 119 €5 359 €---
188 749 €3 002 €1 902 €5 747 €---
198 924 €2 778 €1 678 €6 146 €---
209 102 €2 546 €1 446 €6 557 €---
219 284 €2 305 €1 205 €6 979 €---
229 470 €2 056 €956 €7 414 €---
239 659 €1 798 €698 €7 862 €---
249 852 €1 530 €431 €8 322 €---
2510 050 €1 253 €154 €8 796 €---
TOTAL200 125 €155 944 €68 549 €44 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 312 €-6 420 €+7 732 €
2+1 312 €0 €+1 312 €
3+1 312 €0 €+1 312 €
4+1 312 €0 €+1 312 €
5+1 312 €0 €+1 312 €
6+1 312 €0 €+1 312 €
7+1 312 €0 €+1 312 €
8+1 312 €0 €+1 312 €
9+1 312 €0 €+1 312 €
10+1 312 €0 €+1 312 €
11+1 312 €0 €+1 312 €
12+1 312 €+1 072 €+240 €
13+1 312 €+1 174 €+138 €
14+1 312 €+1 277 €+35 €
15+1 312 €+1 384 €-72 €
16+1 312 €+1 494 €-182 €
17+1 312 €+1 608 €-296 €
18+1 312 €+1 724 €-412 €
19+1 312 €+1 844 €-532 €
20+1 312 €+1 967 €-655 €
21+1 312 €+2 094 €-782 €
22+1 312 €+2 224 €-912 €
23+1 312 €+2 358 €-1 046 €
24+1 312 €+2 497 €-1 185 €
25+1 312 €+2 639 €-1 327 €
Total+32 800 €+18 936 €+13 864 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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