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Appartement à vendre

VilleLyon 7e (69)
Surface80m²
Coût Total247 830€
Loyer Annuel14 001€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 325 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, TV par câble, Interphone, Pas de cave

Lyon 7ème. Au pied du métro B, à proximité du parc de Gerland et du campus EM Lyon. T4 de 80m² situé au RDC surélevé . Il se compose d'une cuisine avec loggia, d'un séjour avec balcon , de 3 chambres, SDB et WC séparés. un cellier et de nombreux rangements.

Pour ces annonces : rendez vous en journée, du lundi au vendredi. Remise des offres, uniquement après visite, par e-mail ou à l’accueil du siège, cachet daté faisant foi.

Ville : Lyon 7e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69007
Coordonnées : 45.729370, 4.835330
Total : 247 830€
Prix d'acquisition : 186 000€
Travaux : 46 950€
Valeur du bien : 232 950€
Frais de notaire : 14 880€
Coût estimé : 14 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 14.58€/m²/mois
Fourchette : 11.43€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14001€/an
Fourchette totale : 914€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 10970€ - 17869€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 002,5 €/m²
Basé sur :323 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 200 €
Prix d'achat :186 000 €
Décote à l'achat :-134 200€ (-41.9%)
Marge achat-revente :72 370€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 243,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :72,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 315,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 176,58€
Coût de l'assurance :21 685,12€
Taxe foncière : 1 400,08€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 166,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 950 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:5 400€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60m² × 30€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 001 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 830 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 832 €
Revenus locatifs : +14 001 €
Charges déductibles : -57 832 €
Résultat foncier Année 1 : -43 831 €(Déficit de 43 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 882 €/an
Revenus locatifs : +14 001 €
Charges déductibles : -10 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22431.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 186 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 900 €(65% de 186 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 396 €/an
Calcul : 120 900 € × 3,636% = 4 396 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 001 €57 840 €8 623 €-43 839 €21 400 €22 439 €22 439 €
214 281 €10 665 €8 397 €3 616 €--18 823 €
314 566 €10 432 €8 164 €4 135 €--14 689 €
414 858 €10 190 €7 922 €4 668 €--10 021 €
515 155 €9 939 €7 672 €5 215 €--4 805 €
615 458 €9 680 €7 413 €5 778 €---
715 767 €9 412 €7 144 €6 356 €---
816 082 €9 133 €6 866 €6 949 €---
916 404 €8 845 €6 578 €7 559 €---
1016 732 €8 547 €6 279 €8 185 €---
1117 067 €8 238 €5 970 €8 829 €---
1217 408 €7 918 €5 650 €9 491 €---
1317 756 €7 586 €5 318 €10 170 €---
1418 111 €7 242 €4 975 €10 869 €---
1518 474 €6 887 €4 619 €11 587 €---
1618 843 €6 518 €4 251 €12 325 €---
1719 220 €6 136 €3 869 €13 084 €---
1819 604 €5 741 €3 474 €13 863 €---
1919 997 €5 332 €3 064 €14 665 €---
2020 396 €4 908 €2 640 €15 489 €---
2120 804 €4 468 €2 201 €16 336 €---
2221 220 €4 013 €1 746 €17 207 €---
2321 645 €3 542 €1 274 €18 103 €---
2422 078 €3 054 €786 €19 024 €---
2522 519 €2 548 €281 €19 971 €---
TOTAL448 449 €228 814 €125 177 €219 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 940 €-6 420 €+9 360 €
2+2 940 €0 €+2 940 €
3+2 940 €0 €+2 940 €
4+2 940 €0 €+2 940 €
5+2 940 €0 €+2 940 €
6+2 940 €+292 €+2 648 €
7+2 940 €+1 907 €+1 033 €
8+2 940 €+2 085 €+855 €
9+2 940 €+2 268 €+672 €
10+2 940 €+2 456 €+484 €
11+2 940 €+2 649 €+291 €
12+2 940 €+2 847 €+93 €
13+2 940 €+3 051 €-111 €
14+2 940 €+3 261 €-321 €
15+2 940 €+3 476 €-536 €
16+2 940 €+3 698 €-758 €
17+2 940 €+3 925 €-985 €
18+2 940 €+4 159 €-1 219 €
19+2 940 €+4 399 €-1 459 €
20+2 940 €+4 647 €-1 707 €
21+2 940 €+4 901 €-1 961 €
22+2 940 €+5 162 €-2 222 €
23+2 940 €+5 431 €-2 491 €
24+2 940 €+5 707 €-2 767 €
25+2 940 €+5 991 €-3 051 €
Total+73 500 €+65 890 €+7 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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