Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface100m²
Coût Total129 640€
Loyer Annuel9 306€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Balcon, Non meublé

REF 41057 Situé en hyper centre de Montluçon, à vendre appartement T3 de 100 m2 avec balcon et cave; Il offre 2 chambres, un séjour lumineux, un balcon et une cave. État : convenable, prêt à être remis au goût du jour selon vos projets. Opportunité rare à ce tarif dans le secteur. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. DPE : D/D Agence ORPI ALLIN IMMOBILIER

Référence agence : 41057

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.339823, 2.600980
Total : 129 640€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 34 600€
Valeur du bien : 122 600€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9306€/an
Fourchette totale : 609€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7304€ - 11856€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :705,88 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 588 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+17 412€ (+24.7%)
Marge achat-revente :-59 052€ (-83.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 688,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 688,83€
Coût de l'assurance :11 343,50€
Taxe foncière : 930,55€/an
Soit par mois : 77,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 775,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Couloir:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 306 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 503 €
Revenus locatifs : +9 306 €
Charges déductibles : -40 503 €
Résultat foncier Année 1 : -31 198 €(Déficit de 31 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 903 €/an
Revenus locatifs : +9 306 €
Charges déductibles : -5 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 402 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9797.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 306 €40 508 €4 523 €-31 202 €21 400 €9 802 €9 802 €
29 492 €5 790 €4 405 €3 702 €--6 100 €
39 681 €5 667 €4 283 €4 014 €--2 086 €
49 875 €5 541 €4 156 €4 334 €---
510 073 €5 410 €4 025 €4 663 €---
610 274 €5 274 €3 889 €5 000 €---
710 480 €5 133 €3 749 €5 347 €---
810 689 €4 987 €3 603 €5 702 €---
910 903 €4 836 €3 452 €6 067 €---
1011 121 €4 680 €3 295 €6 441 €---
1111 343 €4 517 €3 133 €6 826 €---
1211 570 €4 350 €2 965 €7 221 €---
1311 802 €4 176 €2 791 €7 626 €---
1412 038 €3 995 €2 611 €8 042 €---
1512 278 €3 809 €2 425 €8 470 €---
1612 524 €3 616 €2 231 €8 908 €---
1712 774 €3 415 €2 031 €9 359 €---
1813 030 €3 208 €1 824 €9 822 €---
1913 291 €2 993 €1 609 €10 298 €---
2013 556 €2 770 €1 386 €10 786 €---
2113 828 €2 540 €1 155 €11 288 €---
2214 104 €2 301 €917 €11 803 €---
2314 386 €2 053 €669 €12 333 €---
2414 674 €1 797 €413 €12 877 €---
2514 967 €1 532 €147 €13 436 €---
TOTAL298 058 €134 896 €65 689 €163 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 306 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 954 €-6 420 €+8 374 €
2+1 954 €0 €+1 954 €
3+1 954 €0 €+1 954 €
4+1 954 €+674 €+1 280 €
5+1 954 €+1 399 €+555 €
6+1 954 €+1 500 €+454 €
7+1 954 €+1 604 €+350 €
8+1 954 €+1 711 €+243 €
9+1 954 €+1 820 €+134 €
10+1 954 €+1 932 €+22 €
11+1 954 €+2 048 €-94 €
12+1 954 €+2 166 €-212 €
13+1 954 €+2 288 €-334 €
14+1 954 €+2 413 €-459 €
15+1 954 €+2 541 €-587 €
16+1 954 €+2 673 €-719 €
17+1 954 €+2 808 €-854 €
18+1 954 €+2 947 €-993 €
19+1 954 €+3 089 €-1 135 €
20+1 954 €+3 236 €-1 282 €
21+1 954 €+3 386 €-1 432 €
22+1 954 €+3 541 €-1 587 €
23+1 954 €+3 700 €-1 746 €
24+1 954 €+3 863 €-1 909 €
25+1 954 €+4 031 €-2 077 €
Total+48 850 €+48 949 €+-99 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →