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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDrancy (93)
Surface180m²
Coût Total453 790€
Loyer Annuel39 233€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+600€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 358 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 988,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité chez CIP, découvrez "AURELIE" une maison familiale implantée sur une parcelle de 459 m², offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Dès l'entrée, vous accédez à un grand séjour-salon lumineux avec accès direct au jardin, idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine aménagée et équipée dispose également d'un accès à la terrasse, complétée par un cagibi. Le rez-de-chaussée propose trois chambres, dont une de grande superficie, une salle d'eau, des WC indépendants, ainsi qu'un dégagement avec placard. À l'étage, un dégagement dessert une grande pièce avec cuisine aménagée, une chambre, une salle d'eau avec WC, ainsi qu'une très grande pièce d'environ 50 m², offrant un fort potentiel : espace de vie indépendant, salle de loisirs ou projet professionnel. La maison est équipée d'un chauffage central au gaz, dispose d'un garage et d'un abri de jardin. Une maison aux volumes généreux, idéale pour une famille ou un investissement, dans un environnement agréable. Ce bien est proposé au prix de 358 000 € FAI. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter

Ville : Drancy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93700
Coordonnées : 48.924040, 2.462160
Total : 453 790€
Prix d'acquisition : 358 000€
Travaux : 67 150€
Valeur du bien : 425 150€
Frais de notaire : 28 640€
Coût estimé : 28 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 18.16€/m²/mois
Fourchette : 13.32€ - 24.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 3269€/mois
Loyer annuel estimé : 39233€/an
Fourchette totale : 2397€ - 4459€/mois
Fourchette annuelle : 28769€ - 53504€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 11.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :453 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 213,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :128,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 342,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :210 347,07€
Coût de l'assurance :38 572,15€
Taxe foncière : 3 923,34€/an
Soit par mois : 326,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 269,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 669,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :600,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz existant
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 180 m²
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 150 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 60 m² × 40€/m² = 2400€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 2000€
  • Plomberie:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 180 m² × 40€/m² = 7200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 269 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 233 €/an
Calcul : 3 269 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 453 790 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 543 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 218 €
Revenus locatifs : +39 233 €
Charges déductibles : -87 218 €
Résultat foncier Année 1 : -47 984 €(Déficit de 47 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 068 €/an
Revenus locatifs : +39 233 €
Charges déductibles : -20 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26584.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 358 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 232 700 €(65% de 358 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 462 €/an
Calcul : 232 700 € × 3,636% = 8 462 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 233 €87 232 €14 616 €-47 999 €21 400 €26 599 €26 599 €
240 018 €19 687 €14 221 €20 331 €--6 268 €
340 818 €19 278 €13 812 €21 540 €---
441 635 €18 856 €13 390 €22 779 €---
542 468 €18 420 €12 954 €24 047 €---
643 317 €17 970 €12 504 €25 347 €---
744 183 €17 505 €12 038 €26 679 €---
845 067 €17 024 €11 558 €28 043 €---
945 968 €16 527 €11 061 €29 441 €---
1046 888 €16 014 €10 548 €30 873 €---
1147 825 €15 484 €10 018 €32 341 €---
1248 782 €14 937 €9 470 €33 845 €---
1349 757 €14 371 €8 905 €35 387 €---
1450 753 €13 786 €8 320 €36 966 €---
1551 768 €13 183 €7 716 €38 585 €---
1652 803 €12 559 €7 093 €40 244 €---
1753 859 €11 915 €6 448 €41 945 €---
1854 936 €11 249 €5 783 €43 688 €---
1956 035 €10 561 €5 095 €45 474 €---
2057 156 €9 851 €4 384 €47 305 €---
2158 299 €9 117 €3 650 €49 182 €---
2259 465 €8 358 €2 892 €51 107 €---
2360 654 €7 575 €2 109 €53 079 €---
2461 867 €6 766 €1 299 €55 102 €---
2563 105 €5 929 €463 €57 175 €---
TOTAL1 256 659 €414 153 €210 347 €842 506 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 842 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 239 €-6 420 €+14 659 €
2+8 239 €0 €+8 239 €
3+8 239 €+4 582 €+3 657 €
4+8 239 €+6 834 €+1 405 €
5+8 239 €+7 214 €+1 025 €
6+8 239 €+7 604 €+635 €
7+8 239 €+8 004 €+235 €
8+8 239 €+8 413 €-174 €
9+8 239 €+8 832 €-593 €
10+8 239 €+9 262 €-1 023 €
11+8 239 €+9 702 €-1 463 €
12+8 239 €+10 154 €-1 915 €
13+8 239 €+10 616 €-2 377 €
14+8 239 €+11 090 €-2 851 €
15+8 239 €+11 576 €-3 337 €
16+8 239 €+12 073 €-3 834 €
17+8 239 €+12 583 €-4 344 €
18+8 239 €+13 106 €-4 867 €
19+8 239 €+13 642 €-5 403 €
20+8 239 €+14 192 €-5 953 €
21+8 239 €+14 755 €-6 516 €
22+8 239 €+15 332 €-7 093 €
23+8 239 €+15 924 €-7 685 €
24+8 239 €+16 530 €-8 291 €
25+8 239 €+17 153 €-8 914 €
Total+205 975 €+252 752 €+-46 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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