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Maison à vendre

VilleGuilvinec (29)
Surface179m²
Coût Total264 254€
Loyer Annuel21 368€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 800 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 1 065,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Exposition est

VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE SUR DEMANDE - Coup de coeur pour cette maison en pierres, pleine de charme en centre-ville du GUILVINEC. D'une surface habitable de 179,4 m², elle offre des volumes généreux permettant de projeter une ou plusieurs habitations. Elle comprend :

  • au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine dinatoire, dégagement, WC, buanderie
  • au premier étage : trois chambres et salle de bains sur le premier palier à l'EST ; un séjour, une cuisine, un WC, un toit terrasse accessible sur le palier à l'OUEST
  • au deuxième étage (NON COMPRIS DANS LA SURFACE DE 179,4m²) : palier, débarras, deux grandes pièces sur plancher en bois. Couverture en ardoises naturelles et crochets en inox. Chauffage par chaudière au fuel. Assainissement par tout à l'égout. DPE F; GES F; estimation du montant annuel des dépenses en énergies pour un usage standard selon diagnostics effectués le 11 avril 2026 : entre 5540 € et 7530 €. Bien situé HORS ZONE SUBMERSIBLE. Toutes les informations sur les risques sont disponibles en agence et sur le site georisques.gouv.fr. (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)
Ville : Guilvinec
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29730
Coordonnées : 47.799635, -4.287742
Total : 264 254€
Prix d'acquisition : 190 800€
Travaux : 58 190€
Valeur du bien : 248 990€
Frais de notaire : 15 264€
Coût estimé : 15 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1781€/mois
Loyer annuel estimé : 21368€/an
Fourchette totale : 1423€ - 2229€/mois
Fourchette annuelle : 17072€ - 26745€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 750 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :492 250 €
Prix d'achat :190 800 €
Décote à l'achat :-301 450€ (-61.2%)
Marge achat-revente :227 996€ (46.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 254€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 290,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 367,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 909,87€
Coût de l'assurance :23 122,22€
Taxe foncière : 2 136,83€/an
Soit par mois : 178,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 780,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 545,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fuel
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante dans les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Entretien de la terrasse avec nettoyage et traitement du bois
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Terrasse avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 190 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 740€
    Isolation toiture/combles: 179 m² × 60€/m² = 10740€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:13 200€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:3 600€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entretien terrasse:750€
    Entretien terrasse: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guilvinec (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 368 €/an
Calcul : 1 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 254 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 925 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 137 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 781 €
Revenus locatifs : +21 368 €
Charges déductibles : -69 781 €
Résultat foncier Année 1 : -48 413 €(Déficit de 48 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 591 €/an
Revenus locatifs : +21 368 €
Charges déductibles : -11 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27012.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 020 €(65% de 190 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 510 €/an
Calcul : 124 020 € × 3,636% = 4 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 368 €69 789 €8 538 €-48 421 €21 400 €27 021 €27 021 €
221 796 €11 369 €8 307 €10 427 €--16 594 €
322 232 €11 130 €8 069 €11 101 €--5 493 €
422 676 €10 884 €7 822 €11 792 €---
523 130 €10 630 €7 568 €12 500 €---
623 592 €10 367 €7 305 €13 226 €---
724 064 €10 095 €7 033 €13 969 €---
824 546 €9 815 €6 753 €14 731 €---
925 036 €9 525 €6 463 €15 512 €---
1025 537 €9 225 €6 163 €16 312 €---
1126 048 €8 916 €5 854 €17 132 €---
1226 569 €8 596 €5 534 €17 973 €---
1327 100 €8 266 €5 204 €18 835 €---
1427 642 €7 924 €4 863 €19 718 €---
1528 195 €7 572 €4 510 €20 623 €---
1628 759 €7 207 €4 146 €21 552 €---
1729 334 €6 831 €3 769 €22 503 €---
1829 921 €6 442 €3 380 €23 479 €---
1930 519 €6 040 €2 978 €24 479 €---
2031 130 €5 625 €2 563 €25 505 €---
2131 752 €5 196 €2 134 €26 556 €---
2232 387 €4 753 €1 691 €27 635 €---
2333 035 €4 295 €1 233 €28 740 €---
2433 696 €3 821 €760 €29 874 €---
2534 370 €3 333 €271 €31 037 €---
TOTAL684 434 €257 643 €122 910 €426 791 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 426 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 487 €-6 420 €+10 907 €
2+4 487 €0 €+4 487 €
3+4 487 €0 €+4 487 €
4+4 487 €+1 890 €+2 597 €
5+4 487 €+3 750 €+737 €
6+4 487 €+3 968 €+519 €
7+4 487 €+4 191 €+296 €
8+4 487 €+4 419 €+68 €
9+4 487 €+4 654 €-167 €
10+4 487 €+4 894 €-407 €
11+4 487 €+5 140 €-653 €
12+4 487 €+5 392 €-905 €
13+4 487 €+5 650 €-1 163 €
14+4 487 €+5 915 €-1 428 €
15+4 487 €+6 187 €-1 700 €
16+4 487 €+6 466 €-1 979 €
17+4 487 €+6 751 €-2 264 €
18+4 487 €+7 044 €-2 557 €
19+4 487 €+7 344 €-2 857 €
20+4 487 €+7 651 €-3 164 €
21+4 487 €+7 967 €-3 480 €
22+4 487 €+8 290 €-3 803 €
23+4 487 €+8 622 €-4 135 €
24+4 487 €+8 962 €-4 475 €
25+4 487 €+9 311 €-4 824 €
Total+112 175 €+128 037 €+-15 862 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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