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Appartement 3 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface68m²
Coût Total161 944€
Loyer Annuel6 271€
Rentabilité3.87%
Cashflow/mois-557€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 805,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 3 pièces principales

T3 Lumineux, Dernier étage avec vue Appartement de 68m² au 7ème étage d'une résidence sécurisée avec ascensseur Exposé Plein Sud, il offre un balcon filant avec vue sur la nature Entrée, salon, cuisine, 2 Ch, SDB, WC + cave (5m²) Prévoir rafraîchissement, l'occasion idéale de créer un cocon à votre image Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 9.6% Référence annonce : 259-4111 Date de réalisation du diagnostic : 18/06/2026 Prix hors honoraires : 50 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 610 € et 2 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.258842, 1.757701
Total : 161 944€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 102 760€
Valeur du bien : 157 560€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6271€/an
Fourchette totale : 413€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4953€ - 7940€/an
Rentabilité brute :3.87%
Fourchette de rentabilité :3.06% - 4.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :932,42 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 405 €
Prix d'achat :54 800 €
Décote à l'achat :-8 605€ (-13.6%)
Marge achat-revente :-98 539€ (-155.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 944€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 860,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 057,33€
Coût de l'assurance :14 170,10€
Taxe foncière : 627,11€/an
Soit par mois : 52,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 522,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 079,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-556,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 760 €(1 511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:18 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 6000€ × 0.4 = 2400€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 120€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 900€/fenêtre = 6300€, Main d'œuvre: 6300€ × 0.4 = 2520€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ × 0.4 = 1200€
  • Cuisine - Rénovation complète:27 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€/cuisine = 10000€, Électroménager: 1 ensemble × 3000€/ensemble = 3000€, Main d'œuvre: 10000€ × 0.4 = 4000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 400€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€/salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 6000€ × 0.4 = 2400€
  • Chambres - Rénovation lourde:19 200€
    Rénovation chambres: 2 chambres × 4000€/chambre = 8000€, Main d'œuvre: 8000€ × 0.4 = 3200€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 440€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ × 0.4 = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 271 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 944 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 599 €
Revenus locatifs : +6 271 €
Charges déductibles : -111 599 €
Résultat foncier Année 1 : -105 328 €(Déficit de 105 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 839 €/an
Revenus locatifs : +6 271 €
Charges déductibles : -8 839 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 568 €/an(Déficit de 2 568 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83928.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 271 €111 604 €5 651 €-105 333 €21 400 €83 933 €83 933 €
26 396 €8 697 €5 503 €-2 301 €2 301 €-83 933 €
36 524 €8 544 €5 350 €-2 020 €2 020 €-83 933 €
46 655 €8 386 €5 192 €-1 731 €1 731 €-83 933 €
56 788 €8 222 €5 028 €-1 434 €1 434 €-83 933 €
66 924 €8 052 €4 859 €-1 129 €1 129 €-83 933 €
77 062 €7 877 €4 683 €-814 €814 €-83 933 €
87 203 €7 694 €4 501 €-491 €491 €-83 933 €
97 348 €7 506 €4 312 €-158 €158 €-83 933 €
107 494 €7 310 €4 116 €184 €--83 749 €
117 644 €7 108 €3 914 €537 €--83 213 €
127 797 €6 898 €3 704 €899 €---
137 953 €6 681 €3 487 €1 272 €---
148 112 €6 456 €3 262 €1 657 €---
158 275 €6 223 €3 029 €2 052 €---
168 440 €5 981 €2 787 €2 459 €---
178 609 €5 731 €2 537 €2 878 €---
188 781 €5 472 €2 278 €3 309 €---
198 957 €5 203 €2 009 €3 753 €---
209 136 €4 925 €1 731 €4 210 €---
219 318 €4 637 €1 443 €4 681 €---
229 505 €4 339 €1 145 €5 166 €---
239 695 €4 030 €836 €5 665 €---
249 889 €3 710 €516 €6 179 €---
2510 087 €3 378 €184 €6 709 €---
TOTAL200 864 €264 665 €82 057 €-63 801 €31 478 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 443 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -63 801 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-6 420 €+7 737 €
2+1 317 €-690 €+2 007 €
3+1 317 €-606 €+1 923 €
4+1 317 €-519 €+1 836 €
5+1 317 €-430 €+1 747 €
6+1 317 €-339 €+1 656 €
7+1 317 €-244 €+1 561 €
8+1 317 €-147 €+1 464 €
9+1 317 €-47 €+1 364 €
10+1 317 €0 €+1 317 €
11+1 317 €0 €+1 317 €
12+1 317 €+270 €+1 047 €
13+1 317 €+382 €+935 €
14+1 317 €+497 €+820 €
15+1 317 €+616 €+701 €
16+1 317 €+738 €+579 €
17+1 317 €+863 €+454 €
18+1 317 €+993 €+324 €
19+1 317 €+1 126 €+191 €
20+1 317 €+1 263 €+54 €
21+1 317 €+1 404 €-87 €
22+1 317 €+1 550 €-233 €
23+1 317 €+1 700 €-383 €
24+1 317 €+1 854 €-537 €
25+1 317 €+2 013 €-696 €
Total+32 925 €+5 823 €+27 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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