Maison de village T4

VilleRéalmont (81)

Surface88m²

Coût Total130 060€

Loyer Annuel8 279€

Rentabilité6.37%

Cashflow/mois-574€

Prix : 65 500 €

Surface : 88 m²

Prix au m² : 744,32 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 88 m², 4 pièces, 3 chambres, 190 m² de terrain, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Toilettes séparées, 1 salle de douche, 1 garage, 1 étage, chauffage central au fuel, Cuisine séparée

REALMONT T4 88m2

Nouvelle exclusivité maison sur 2 niveau proche centre de 88m2 avec garage et jardin.

Ce bien se compose d'une belle entrée de 11m2, un séjour, une cuisine séparée et un wc séparée au rdc. A l'étage nous avons 3 chambres, une salle d'eau et un wc. Un garage de 26m2 ainsi qu'une véranda de 15m2 complète le bien. Le plus un jardin de 100m2.

Il faut prévoir une rénovation totale (remise au gout du jour, menuiseries, électricité, isolation,...). La maison est actuellement loué depuis 1997 au même locataire pour un montant de près de 6900e par an.

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3990.00 € et 5460.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

AC ADC

Ville : Réalmont

Département : Tarn

Région : Occitanie

Code postal : 81120

Coordonnées : 43.776140, 2.185777

Total : 130 060€

Prix d'acquisition : 65 500€

Travaux : 59 320€

Valeur du bien : 124 820€

Frais de notaire : 5 240€

Coût estimé : 5 240€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 88m²

Loyer prédit : 7.84€/m²/mois

Fourchette : 5.94€ - 10.34€/m²/mois

Loyer total estimé : 690€/mois

Loyer annuel estimé : 8279€/an

Fourchette totale : 523€ - 910€/mois

Fourchette annuelle : 6278€ - 10919€/an

Rentabilité brute :6.37%

Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.40%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 146,8 €/m²

Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :100 918 €

Prix d'achat :65 500 €

Décote à l'achat :-35 418€ (-35.1%)

Marge achat-revente :-29 142€ (-28.9%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :130 060€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,56€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.29%

Assurance emprunteur :52,02€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 688,58€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 906,52€

Coût de l'assurance :15 607,20€

Taxe foncière : 6 900,00€/an

Soit par mois : 575,00€/mois

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 689,95€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 263,58€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-573,63€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 350 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 88 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 88 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et rafraîchissement des murs et du sol du salon

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant un rafraîchissement

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau et plusieurs prises

Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

PlomberieOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Réfection complète de la plomberie pour conformité et efficacité

Quantité: entière maison

Raison: Normes de plomberie - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 320 €(674 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation:5 280€
Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
Chauffage:11 500€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
Menuiseries:8 800€
Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
Cuisine:15 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Chambres:2 040€
Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
Salon:1 000€
Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Électricité:1 200€
Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Plomberie:5 000€
Réfection plomberie: entière maison × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réalmont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 29 080€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 279 €/an

Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 224 €/an

Base de calcul : Emprunt de 130 060 € à 3.29% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 624 €/an

Calcul : 52 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 6 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 320 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 068 €

Revenus locatifs : +8 279 €

Charges déductibles : -71 068 €

Résultat foncier Année 1 : -62 789 €(Déficit de 62 789 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 41 389 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 748 €/an

Revenus locatifs : +8 279 €

Charges déductibles : -11 748 €

Résultat foncier Années 2+ : -3 469 €/an(Déficit de 3 469 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41388.61 € reporté.

Prix d'achat du bien : 65 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 548 €/an

Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 279 €	71 072 €	4 228 €	-62 793 €	21 400 €	41 393 €	41 393 €
2	8 445 €	11 638 €	4 114 €	-3 193 €	3 193 €	-	41 393 €
3	8 614 €	11 520 €	3 996 €	-2 907 €	2 907 €	-	41 393 €
4	8 786 €	11 399 €	3 875 €	-2 613 €	2 613 €	-	41 393 €
5	8 962 €	11 273 €	3 749 €	-2 311 €	2 311 €	-	41 393 €
6	9 141 €	11 143 €	3 619 €	-2 002 €	2 002 €	-	41 393 €
7	9 324 €	11 009 €	3 485 €	-1 685 €	1 685 €	-	41 393 €
8	9 510 €	10 870 €	3 346 €	-1 360 €	1 360 €	-	41 393 €
9	9 701 €	10 727 €	3 202 €	-1 026 €	1 026 €	-	41 393 €
10	9 895 €	10 579 €	3 054 €	-684 €	684 €	-	41 393 €
11	10 093 €	10 425 €	2 901 €	-333 €	333 €	-	41 393 €
12	10 294 €	10 267 €	2 743 €	27 €	-	-	-
13	10 500 €	10 104 €	2 579 €	397 €	-	-	-
14	10 710 €	9 935 €	2 410 €	776 €	-	-	-
15	10 924 €	9 760 €	2 236 €	1 164 €	-	-	-
16	11 143 €	9 580 €	2 055 €	1 563 €	-	-	-
17	11 366 €	9 393 €	1 869 €	1 973 €	-	-	-
18	11 593 €	9 200 €	1 676 €	2 393 €	-	-	-
19	11 825 €	9 001 €	1 477 €	2 824 €	-	-	-
20	12 062 €	8 796 €	1 271 €	3 266 €	-	-	-
21	12 303 €	8 583 €	1 059 €	3 720 €	-	-	-
22	12 549 €	8 363 €	839 €	4 186 €	-	-	-
23	12 800 €	8 136 €	612 €	4 664 €	-	-	-
24	13 056 €	7 901 €	377 €	5 155 €	-	-	-
25	13 317 €	7 659 €	134 €	5 658 €	-	-	-
TOTAL	265 191 €	308 334 €	60 907 €	-43 142 €	39 514 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 854 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -43 142 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 279 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 739 €	-6 420 €	+8 159 €
2	+1 739 €	-958 €	+2 697 €
3	+1 739 €	-872 €	+2 611 €
4	+1 739 €	-784 €	+2 523 €
5	+1 739 €	-693 €	+2 432 €
6	+1 739 €	-601 €	+2 340 €
7	+1 739 €	-505 €	+2 244 €
8	+1 739 €	-408 €	+2 147 €
9	+1 739 €	-308 €	+2 047 €
10	+1 739 €	-205 €	+1 944 €
11	+1 739 €	-100 €	+1 839 €
12	+1 739 €	+8 €	+1 731 €
13	+1 739 €	+119 €	+1 620 €
14	+1 739 €	+233 €	+1 506 €
15	+1 739 €	+349 €	+1 390 €
16	+1 739 €	+469 €	+1 270 €
17	+1 739 €	+592 €	+1 147 €
18	+1 739 €	+718 €	+1 021 €
19	+1 739 €	+847 €	+892 €
20	+1 739 €	+980 €	+759 €
21	+1 739 €	+1 116 €	+623 €
22	+1 739 €	+1 256 €	+483 €
23	+1 739 €	+1 399 €	+340 €
24	+1 739 €	+1 546 €	+193 €
25	+1 739 €	+1 697 €	+42 €
Total	+43 475 €	-525 €	+44 000 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison de village T4

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison de village T4

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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