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Appartement 2 pièces 46 m²

VilleToulouse (31)
Surface46m²
Coût Total97 260€
Loyer Annuel8 787€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 673,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

Votre agence GRAND SUD IMMOBILIER a le plaisir de vous proposer à la vente, à Toulouse Bellefontaine, au au 1er étage d'une copropriété de 2011, fermée et bien entretenue, cet appartement T2 de 46m² en bon état de présentation actuellement loué 548 euros charges comprises (locataire en place depuis 14 ans). Il comprend une entrée avec placard, une pièce à vivre de 24 m² avec grande terrasse, une salle d'eau avec WC et placard, et enfin une chambre de 12 m² également avec placard. Appartement soigné et fonctionnel Vendu avec une place de parking couverte. Belle rentabilité, à découvrir

Surface : 46 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/07/2026

Consommation énergie primaire : 117 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 560 € et 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.566975, 1.421034
Total : 97 260€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 14 100€
Valeur du bien : 91 100€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8787€/an
Fourchette totale : 598€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 7174€ - 10764€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 712,5 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 775 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-1 775€ (-2.3%)
Marge achat-revente :-18 485€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :36,47€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 510,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 929,13€
Coût de l'assurance :10 941,75€
Taxe foncière : 878,72€/an
Soit par mois : 73,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et des toilettes si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 100 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 900€/m² = 4500€ (incluant lavabo et toilettes, mise aux normes plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: cuisine complète = 8000€ (incluant mise aux normes plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant préparation et finition, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant préparation et finition, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts pour la salle de bain incluent le remplacement du lavabo et des toilettes, ainsi que la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité. Les prix pour la cuisine sont basés sur une estimation de rénovation complète, incluant tous les travaux nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chambres, Salon
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 787 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 120 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 260 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 536 €
Revenus locatifs : +8 787 €
Charges déductibles : -18 536 €
Résultat foncier Année 1 : -9 749 €(Déficit de 9 749 €)
Imputable sur revenu global : 9 749 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 436 €/an
Revenus locatifs : +8 787 €
Charges déductibles : -4 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 351 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 787 €18 539 €3 123 €-9 752 €9 752 €--
28 963 €4 355 €3 038 €4 608 €---
39 142 €4 267 €2 951 €4 875 €---
49 325 €4 177 €2 861 €5 148 €---
59 512 €4 084 €2 767 €5 428 €---
69 702 €3 988 €2 671 €5 714 €---
79 896 €3 888 €2 572 €6 008 €---
810 094 €3 785 €2 469 €6 309 €---
910 296 €3 679 €2 363 €6 617 €---
1010 502 €3 569 €2 253 €6 932 €---
1110 712 €3 456 €2 140 €7 256 €---
1210 926 €3 339 €2 023 €7 587 €---
1311 144 €3 218 €1 902 €7 926 €---
1411 367 €3 093 €1 777 €8 274 €---
1511 595 €2 964 €1 648 €8 630 €---
1611 826 €2 831 €1 515 €8 996 €---
1712 063 €2 693 €1 377 €9 370 €---
1812 304 €2 551 €1 235 €9 753 €---
1912 550 €2 404 €1 088 €10 146 €---
2012 801 €2 252 €936 €10 549 €---
2113 057 €2 096 €779 €10 962 €---
2213 319 €1 934 €617 €11 385 €---
2313 585 €1 767 €450 €11 818 €---
2413 857 €1 594 €277 €12 263 €---
2514 134 €1 415 €99 €12 718 €---
TOTAL281 458 €91 939 €44 929 €189 519 €9 752 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 926 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 519 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 845 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 845 €-2 926 €+4 771 €
2+1 845 €+1 382 €+463 €
3+1 845 €+1 462 €+383 €
4+1 845 €+1 544 €+301 €
5+1 845 €+1 628 €+217 €
6+1 845 €+1 714 €+131 €
7+1 845 €+1 802 €+43 €
8+1 845 €+1 893 €-48 €
9+1 845 €+1 985 €-140 €
10+1 845 €+2 080 €-235 €
11+1 845 €+2 177 €-332 €
12+1 845 €+2 276 €-431 €
13+1 845 €+2 378 €-533 €
14+1 845 €+2 482 €-637 €
15+1 845 €+2 589 €-744 €
16+1 845 €+2 699 €-854 €
17+1 845 €+2 811 €-966 €
18+1 845 €+2 926 €-1 081 €
19+1 845 €+3 044 €-1 199 €
20+1 845 €+3 165 €-1 320 €
21+1 845 €+3 289 €-1 444 €
22+1 845 €+3 415 €-1 570 €
23+1 845 €+3 546 €-1 701 €
24+1 845 €+3 679 €-1 834 €
25+1 845 €+3 816 €-1 971 €
Total+46 125 €+56 856 €+-10 731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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