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Détails du bien

Bien expiré
VilleMaurs (15)
Surface71m²
Coût Total117 400€
Loyer Annuel6 290€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 091,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Centre ville MAURS tour de ville appartement type 3 de 71m² situé au 1er étage d'une petite copropriété cuisine ouverte sur salon/séjour coin bureau deux grandes chambres salle de bain avec douche et WC chauffage individuelle électrique l'appartement est actuellement loué 460 € + 40 € de charges. Pour tout complément d'information, contactez nous sur ou Ou bien venez directement nous rencontrer à l'agence au 28 Av de la République à Aurillac. N°CPI1501 2024 000 000 001 Copropriété de 20 lots - dont 20 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Maurs
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15600
Total : 117 400€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 33 700€
Valeur du bien : 111 200€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 524€/mois
Loyer annuel estimé : 6290€/an
Fourchette totale : 424€ - 649€/mois
Fourchette annuelle : 5084€ - 7783€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 617,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 919,62€
Coût de l'assurance :8 805,00€
Taxe foncière : 629,04€/an
Soit par mois : 52,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 524,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres à double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, WC, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 700 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maurs (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 290 €/an
Calcul : 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 629 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 219 €
Revenus locatifs : +6 290 €
Charges déductibles : -39 219 €
Résultat foncier Année 1 : -32 928 €(Déficit de 32 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 528 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 519 €/an
Revenus locatifs : +6 290 €
Charges déductibles : -5 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11528.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 290 €39 223 €4 061 €-32 932 €21 400 €11 532 €11 532 €
26 416 €5 416 €3 955 €1 000 €--10 532 €
36 545 €5 306 €3 845 €1 239 €--9 293 €
46 675 €5 192 €3 731 €1 484 €--7 810 €
56 809 €5 074 €3 612 €1 735 €--6 075 €
66 945 €4 951 €3 490 €1 994 €--4 081 €
77 084 €4 825 €3 363 €2 259 €--1 821 €
87 226 €4 693 €3 232 €2 532 €---
97 370 €4 558 €3 096 €2 813 €---
107 518 €4 417 €2 956 €3 101 €---
117 668 €4 271 €2 810 €3 397 €---
127 821 €4 120 €2 659 €3 701 €---
137 978 €3 964 €2 503 €4 014 €---
148 137 €3 802 €2 341 €4 335 €---
158 300 €3 634 €2 173 €4 666 €---
168 466 €3 461 €2 000 €5 005 €---
178 635 €3 281 €1 820 €5 354 €---
188 808 €3 095 €1 634 €5 713 €---
198 984 €2 902 €1 441 €6 082 €---
209 164 €2 703 €1 242 €6 461 €---
219 347 €2 496 €1 035 €6 851 €---
229 534 €2 282 €821 €7 252 €---
239 725 €2 060 €599 €7 665 €---
249 919 €1 831 €370 €8 089 €---
2510 118 €1 593 €132 €8 525 €---
TOTAL201 485 €129 151 €58 920 €72 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 321 €-6 420 €+7 741 €
2+1 321 €0 €+1 321 €
3+1 321 €0 €+1 321 €
4+1 321 €0 €+1 321 €
5+1 321 €0 €+1 321 €
6+1 321 €0 €+1 321 €
7+1 321 €0 €+1 321 €
8+1 321 €+213 €+1 108 €
9+1 321 €+844 €+477 €
10+1 321 €+930 €+391 €
11+1 321 €+1 019 €+302 €
12+1 321 €+1 110 €+211 €
13+1 321 €+1 204 €+117 €
14+1 321 €+1 301 €+20 €
15+1 321 €+1 400 €-79 €
16+1 321 €+1 502 €-181 €
17+1 321 €+1 606 €-285 €
18+1 321 €+1 714 €-393 €
19+1 321 €+1 825 €-504 €
20+1 321 €+1 938 €-617 €
21+1 321 €+2 055 €-734 €
22+1 321 €+2 176 €-855 €
23+1 321 €+2 299 €-978 €
24+1 321 €+2 427 €-1 106 €
25+1 321 €+2 557 €-1 236 €
Total+33 025 €+21 700 €+11 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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