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Maison à vendre

VilleLourdes (65)
Surface180m²
Coût Total282 360€
Loyer Annuel21 131€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 183,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 6 chambres, Pas de cave

Située dans un secteur calme et recherché, cette maison se compose de deux appartements T4 indépendants, chacun avec 3 chambres et compteurs individuels. Implantée sur une belle parcelle de terrain, elle séduira investisseurs ou grande famille en quête d'espace et de tranquillité.

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.134740, -0.123155
Total : 282 360€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 52 320€
Valeur du bien : 265 320€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.78€/m²/mois
Fourchette : 7.78€ - 12.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1761€/mois
Loyer annuel estimé : 21131€/an
Fourchette totale : 1400€ - 2215€/mois
Fourchette annuelle : 16802€ - 26575€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 422,62 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :256 072 €
Prix d'achat :213 000 €
Décote à l'achat :-43 072€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-26 288€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 378,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :82,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 461,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 331,33€
Coût de l'assurance :24 706,50€
Taxe foncière : 2 113,09€/an
Soit par mois : 176,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 760,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 637,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 320 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 400€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 80€/m² = 14400€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 131 €/an
Calcul : 1 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 988 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 535 €
Revenus locatifs : +21 131 €
Charges déductibles : -64 535 €
Résultat foncier Année 1 : -43 404 €(Déficit de 43 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 215 €/an
Revenus locatifs : +21 131 €
Charges déductibles : -12 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 916 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22004.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 131 €64 544 €9 123 €-43 413 €21 400 €22 013 €22 013 €
221 553 €11 977 €8 876 €9 576 €--12 437 €
321 985 €11 723 €8 621 €10 262 €--2 175 €
422 424 €11 460 €8 358 €10 965 €---
522 873 €11 188 €8 086 €11 685 €---
623 330 €10 907 €7 806 €12 423 €---
723 797 €10 617 €7 515 €13 180 €---
824 273 €10 317 €7 216 €13 956 €---
924 758 €10 007 €6 906 €14 751 €---
1025 253 €9 687 €6 586 €15 566 €---
1125 758 €9 356 €6 255 €16 402 €---
1226 274 €9 015 €5 913 €17 259 €---
1326 799 €8 662 €5 560 €18 137 €---
1427 335 €8 297 €5 196 €19 038 €---
1527 882 €7 920 €4 819 €19 962 €---
1628 439 €7 531 €4 430 €20 908 €---
1729 008 €7 129 €4 027 €21 880 €---
1829 588 €6 713 €3 612 €22 875 €---
1930 180 €6 284 €3 182 €23 896 €---
2030 784 €5 840 €2 739 €24 944 €---
2131 399 €5 382 €2 280 €26 018 €---
2232 027 €4 908 €1 807 €27 119 €---
2332 668 €4 419 €1 317 €28 249 €---
2433 321 €3 913 €812 €29 408 €---
2533 988 €3 391 €289 €30 597 €---
TOTAL676 828 €261 185 €131 331 €415 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 415 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 437 €-6 420 €+10 857 €
2+4 437 €0 €+4 437 €
3+4 437 €0 €+4 437 €
4+4 437 €+2 637 €+1 800 €
5+4 437 €+3 505 €+932 €
6+4 437 €+3 727 €+710 €
7+4 437 €+3 954 €+483 €
8+4 437 €+4 187 €+250 €
9+4 437 €+4 425 €+12 €
10+4 437 €+4 670 €-233 €
11+4 437 €+4 921 €-484 €
12+4 437 €+5 178 €-741 €
13+4 437 €+5 441 €-1 004 €
14+4 437 €+5 711 €-1 274 €
15+4 437 €+5 988 €-1 551 €
16+4 437 €+6 273 €-1 836 €
17+4 437 €+6 564 €-2 127 €
18+4 437 €+6 863 €-2 426 €
19+4 437 €+7 169 €-2 732 €
20+4 437 €+7 483 €-3 046 €
21+4 437 €+7 805 €-3 368 €
22+4 437 €+8 136 €-3 699 €
23+4 437 €+8 475 €-4 038 €
24+4 437 €+8 822 €-4 385 €
25+4 437 €+9 179 €-4 742 €
Total+110 925 €+124 693 €+-13 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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