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Appartement 5 pièces 96 m²

VilleBelfort (90)
Surface96m²
Coût Total199 320€
Loyer Annuel10 541€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 239,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 96 m²

LOUP BLANC Immobilier BELFORT vous propose à la vente cet appartement de 5 pièces, situé à Belfort, proche de General Electric. D'une surface de 96m2, il se compose d'un hall d'entrée, d'une belle pièce de vie lumineuse, d'une cuisine avec accès à un balcon, d'une salle d'eau, avec accès à un second balcon, de trois chambres, d'un cagibi, et d'un WC séparé. Une pièce de rangement jouxte également la pièce de vie, permettant, avec peu de travaux, d'obtenir une chambre supplémentaire ou d'agrandir la pièce de vie.

Caractéristiques complémentaires :

Cave Chauffage collectif fuel DPE en C 2e étage Double vitrage PVC Fibre

L'avis de Dylan : 'Un appartement cosy, bien agencé et agréable, pour une famille.'

Surface : 96 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/06/2025

Consommation énergie primaire : 146 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 107 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 084 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.667240, 6.817471
Total : 199 320€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 70 800€
Valeur du bien : 189 800€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10541€/an
Fourchette totale : 684€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8211€ - 13534€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,95 €/m²
Basé sur :252 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :110 587 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+8 413€ (+7.6%)
Marge achat-revente :-88 733€ (-80.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 031,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 707,75€
Coût de l'assurance :17 440,50€
Taxe foncière : 1 054,14€/an
Soit par mois : 87,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 878,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 119,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif fuel par un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 800 €(738 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant vérification et mise aux normes)
  • Total:30 000€
    Somme des postes précédents.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort. Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier légèrement selon les spécificités des travaux et les choix de matériaux. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 541 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 985 €
Revenus locatifs : +10 541 €
Charges déductibles : -78 985 €
Résultat foncier Année 1 : -68 444 €(Déficit de 68 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 185 €/an
Revenus locatifs : +10 541 €
Charges déductibles : -8 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47043.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 541 €78 991 €6 440 €-68 450 €21 400 €47 050 €47 050 €
210 752 €8 017 €6 266 €2 735 €--44 315 €
310 967 €7 838 €6 086 €3 130 €--41 186 €
411 187 €7 652 €5 900 €3 535 €--37 651 €
511 410 €7 460 €5 708 €3 950 €--33 701 €
611 639 €7 262 €5 510 €4 377 €--29 324 €
711 871 €7 057 €5 305 €4 814 €--24 509 €
812 109 €6 845 €5 094 €5 263 €--19 246 €
912 351 €6 627 €4 875 €5 724 €--13 522 €
1012 598 €6 401 €4 649 €6 197 €--7 324 €
1112 850 €6 167 €4 416 €6 683 €--642 €
1213 107 €5 926 €4 174 €7 181 €---
1313 369 €5 677 €3 925 €7 692 €---
1413 636 €5 419 €3 668 €8 217 €---
1513 909 €5 153 €3 402 €8 756 €---
1614 187 €4 879 €3 127 €9 309 €---
1714 471 €4 595 €2 843 €9 876 €---
1814 761 €4 301 €2 550 €10 459 €---
1915 056 €3 998 €2 246 €11 058 €---
2015 357 €3 685 €1 933 €11 672 €---
2115 664 €3 361 €1 610 €12 303 €---
2215 977 €3 027 €1 275 €12 950 €---
2316 297 €2 682 €930 €13 615 €---
2416 623 €2 325 €573 €14 298 €---
2516 955 €1 956 €204 €14 999 €---
TOTAL337 645 €207 302 €92 708 €130 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 214 €-6 420 €+8 634 €
2+2 214 €0 €+2 214 €
3+2 214 €0 €+2 214 €
4+2 214 €0 €+2 214 €
5+2 214 €0 €+2 214 €
6+2 214 €0 €+2 214 €
7+2 214 €0 €+2 214 €
8+2 214 €0 €+2 214 €
9+2 214 €0 €+2 214 €
10+2 214 €0 €+2 214 €
11+2 214 €0 €+2 214 €
12+2 214 €+2 154 €+60 €
13+2 214 €+2 308 €-94 €
14+2 214 €+2 465 €-251 €
15+2 214 €+2 627 €-413 €
16+2 214 €+2 793 €-579 €
17+2 214 €+2 963 €-749 €
18+2 214 €+3 138 €-924 €
19+2 214 €+3 317 €-1 103 €
20+2 214 €+3 502 €-1 288 €
21+2 214 €+3 691 €-1 477 €
22+2 214 €+3 885 €-1 671 €
23+2 214 €+4 085 €-1 871 €
24+2 214 €+4 289 €-2 075 €
25+2 214 €+4 500 €-2 286 €
Total+55 350 €+39 295 €+16 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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