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Studio centre ville

Bien expiré
VilleOyonnax (01)
Surface35m²
Coût Total78 820€
Loyer Annuel4 944€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio centre ville 35m2 Rdc Refait et fonctionnel TF 393€

Ville : Oyonnax
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01100
Coordonnées : 46.259150, 5.658160
Total : 78 820€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 74 900€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 15.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 412€/mois
Loyer annuel estimé : 4944€/an
Fourchette totale : 314€ - 541€/mois
Fourchette annuelle : 3765€ - 6490€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 340,6 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 921 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+2 079€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-31 899€ (-68.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 938,24€
Coût de l'assurance :6 896,75€
Taxe foncière : 393,00€/an
Soit par mois : 32,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 411,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 451,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur ou chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (carrelage, sanitaires, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oyonnax (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 944 €/an
Calcul : 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 316 €
Revenus locatifs : +4 944 €
Charges déductibles : -29 316 €
Résultat foncier Année 1 : -24 373 €(Déficit de 24 373 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 973 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 416 €/an
Revenus locatifs : +4 944 €
Charges déductibles : -3 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2972.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 944 €29 319 €2 750 €-24 375 €21 400 €2 975 €2 975 €
25 042 €3 347 €2 678 €1 695 €--1 280 €
35 143 €3 273 €2 604 €1 870 €---
45 246 €3 196 €2 527 €2 050 €---
55 351 €3 116 €2 447 €2 235 €---
65 458 €3 034 €2 365 €2 425 €---
75 567 €2 948 €2 279 €2 619 €---
85 679 €2 859 €2 190 €2 819 €---
95 792 €2 767 €2 099 €3 025 €---
105 908 €2 672 €2 003 €3 236 €---
116 026 €2 574 €1 905 €3 452 €---
126 147 €2 472 €1 803 €3 675 €---
136 270 €2 366 €1 697 €3 904 €---
146 395 €2 256 €1 588 €4 139 €---
156 523 €2 143 €1 474 €4 380 €---
166 653 €2 025 €1 357 €4 628 €---
176 786 €1 904 €1 235 €4 883 €---
186 922 €1 778 €1 109 €5 145 €---
197 061 €1 647 €978 €5 414 €---
207 202 €1 512 €843 €5 690 €---
217 346 €1 371 €703 €5 975 €---
227 493 €1 226 €557 €6 267 €---
237 643 €1 076 €407 €6 567 €---
247 796 €920 €251 €6 876 €---
257 951 €758 €90 €7 193 €---
TOTAL158 344 €82 560 €39 938 €75 784 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 784 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 944 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 038 €-6 420 €+7 458 €
2+1 038 €0 €+1 038 €
3+1 038 €+177 €+861 €
4+1 038 €+615 €+423 €
5+1 038 €+670 €+368 €
6+1 038 €+727 €+311 €
7+1 038 €+786 €+252 €
8+1 038 €+846 €+192 €
9+1 038 €+907 €+131 €
10+1 038 €+971 €+67 €
11+1 038 €+1 036 €+2 €
12+1 038 €+1 102 €-64 €
13+1 038 €+1 171 €-133 €
14+1 038 €+1 242 €-204 €
15+1 038 €+1 314 €-276 €
16+1 038 €+1 388 €-350 €
17+1 038 €+1 465 €-427 €
18+1 038 €+1 543 €-505 €
19+1 038 €+1 624 €-586 €
20+1 038 €+1 707 €-669 €
21+1 038 €+1 792 €-754 €
22+1 038 €+1 880 €-842 €
23+1 038 €+1 970 €-932 €
24+1 038 €+2 063 €-1 025 €
25+1 038 €+2 158 €-1 120 €
Total+25 950 €+22 735 €+3 215 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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