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Achat appartement

Bien expiré
VilleChilly-Mazarin (91)
Surface83m²
Coût Total251 020€
Loyer Annuel15 158€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-577€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 397,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 83 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1966, Au 1er étage, Chauffage gaz collectif, Une entrée, Etat : bon

Résidence de Bel-Abord ! premier étage Bel appartement orienté sud de 4 pièces de 84m² environ comprenant : une entrée avec rangement, un séjour double avec accès loggia, cuisine indépendante aménagée et équipée, dégagement avec placard, deux chambres lumineuses , salle de bains, cellier et WC séparé avec lave-mains. Le bien dispose également d'une cave et d'un parking privé. Résidence avec cours de tennis, jardins à la française et piscine Copropriété de 1230 lots - dont 410 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4800.00 euros.

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.707500, 2.313920
Total : 251 020€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 235 100€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15158€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 12998€ - 17677€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 240,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :73,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 313,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 150,47€
Coût de l'assurance :21 964,25€
Taxe foncière : 1 515,83€/an
Soit par mois : 126,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 263,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 840,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-576,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un ancien système.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 158 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 671 €
Revenus locatifs : +15 158 €
Charges déductibles : -51 671 €
Résultat foncier Année 1 : -36 512 €(Déficit de 36 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 571 €/an
Revenus locatifs : +15 158 €
Charges déductibles : -15 571 €
Résultat foncier Années 2+ : -412 €/an(Déficit de 412 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15112.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 158 €51 679 €8 384 €-36 520 €21 400 €15 120 €15 120 €
215 461 €15 356 €8 161 €106 €--15 014 €
315 771 €15 125 €7 930 €646 €--14 368 €
416 086 €14 886 €7 691 €1 200 €--13 168 €
516 408 €14 639 €7 444 €1 769 €--11 399 €
616 736 €14 383 €7 189 €2 353 €--9 046 €
717 071 €14 119 €6 925 €2 952 €--6 095 €
817 412 €13 846 €6 651 €3 566 €--2 528 €
917 760 €13 563 €6 369 €4 197 €---
1018 116 €13 271 €6 076 €4 845 €---
1118 478 €12 968 €5 774 €5 510 €---
1218 847 €12 655 €5 461 €6 192 €---
1319 224 €12 332 €5 137 €6 893 €---
1419 609 €11 997 €4 803 €7 612 €---
1520 001 €11 651 €4 457 €8 350 €---
1620 401 €11 293 €4 098 €9 108 €---
1720 809 €10 923 €3 728 €9 887 €---
1821 225 €10 539 €3 345 €10 686 €---
1921 650 €10 143 €2 949 €11 507 €---
2022 083 €9 733 €2 539 €12 349 €---
2122 524 €9 310 €2 115 €13 215 €---
2222 975 €8 871 €1 677 €14 104 €---
2323 434 €8 418 €1 223 €15 017 €---
2423 903 €7 949 €754 €15 955 €---
2524 381 €7 463 €269 €16 918 €---
TOTAL485 525 €337 111 €121 150 €148 415 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 183 €-6 420 €+9 603 €
2+3 183 €0 €+3 183 €
3+3 183 €0 €+3 183 €
4+3 183 €0 €+3 183 €
5+3 183 €0 €+3 183 €
6+3 183 €0 €+3 183 €
7+3 183 €0 €+3 183 €
8+3 183 €0 €+3 183 €
9+3 183 €+501 €+2 682 €
10+3 183 €+1 453 €+1 730 €
11+3 183 €+1 653 €+1 530 €
12+3 183 €+1 858 €+1 325 €
13+3 183 €+2 068 €+1 115 €
14+3 183 €+2 284 €+899 €
15+3 183 €+2 505 €+678 €
16+3 183 €+2 732 €+451 €
17+3 183 €+2 966 €+217 €
18+3 183 €+3 206 €-23 €
19+3 183 €+3 452 €-269 €
20+3 183 €+3 705 €-522 €
21+3 183 €+3 964 €-781 €
22+3 183 €+4 231 €-1 048 €
23+3 183 €+4 505 €-1 322 €
24+3 183 €+4 786 €-1 603 €
25+3 183 €+5 075 €-1 892 €
Total+79 575 €+44 524 €+35 051 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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