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Appartement à vendre

VilleSaint-Jean-de-Braye (45)
Surface57m²
Coût Total139 660€
Loyer Annuel7 785€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 561,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Victor De Macedo vous propose: SAINT-JEAN-DE-BRAYE - APPARTEMENT - T3 57M² ?À Saint-Jean-de-Braye, cet appartement de 3 pièces d'une surface de 57 m² constitue une option pour un logement à votre image. ?L'entrée dessert un agencement comprenant une salle à manger, une cuisine, ainsi que 2 chambres. Une salle d'eau et un WC complètent la distribution de cet appartement. ?Le logement bénéficie d'équipements : fibre optique, ventilation contrôlée et chauffage au gaz par radiateurs pour le confort au quotidien. ?Des travaux sont à prévoir afin de personnaliser les finitions selon vos goûts et vos besoins. ?Contactez-moi pour l'organisation d'une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Victor De Macedo mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ORLEANS sous le numéro 520824285, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Jean-de-Braye
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45800
Coordonnées : 47.906979, 1.972215
Total : 139 660€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 43 540€
Valeur du bien : 132 540€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 9.83€ - 13.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7785€/an
Fourchette totale : 561€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 6727€ - 9009€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 930,93 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 063 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-21 063€ (-19.1%)
Marge achat-revente :-29 597€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :55,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 739,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 402,16€
Coût de l'assurance :16 759,20€
Taxe foncière : 778,49€/an
Soit par mois : 64,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 19 m²)
Raison: État 3/5 assumé - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 540 €(764 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie/électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Revêtement sol: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:760€
    Peinture murs et plafonds: 19 m² × 40€/m² = 760€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Braye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 785 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 660 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 524 €
Revenus locatifs : +7 785 €
Charges déductibles : -49 524 €
Résultat foncier Année 1 : -41 739 €(Déficit de 41 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 339 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 984 €/an
Revenus locatifs : +7 785 €
Charges déductibles : -5 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 801 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20339.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 785 €49 529 €4 540 €-41 744 €21 400 €20 344 €20 344 €
27 941 €5 866 €4 418 €2 074 €--18 270 €
38 099 €5 740 €4 291 €2 359 €--15 910 €
48 261 €5 609 €4 161 €2 652 €--13 258 €
58 427 €5 474 €4 026 €2 952 €--10 306 €
68 595 €5 335 €3 886 €3 260 €--7 046 €
78 767 €5 191 €3 742 €3 576 €--3 470 €
88 942 €5 042 €3 593 €3 901 €---
99 121 €4 888 €3 439 €4 233 €---
109 304 €4 729 €3 280 €4 575 €---
119 490 €4 564 €3 115 €4 926 €---
129 680 €4 394 €2 945 €5 285 €---
139 873 €4 219 €2 770 €5 654 €---
1410 071 €4 037 €2 588 €6 033 €---
1510 272 €3 850 €2 401 €6 422 €---
1610 477 €3 656 €2 207 €6 821 €---
1710 687 €3 456 €2 007 €7 231 €---
1810 901 €3 249 €1 800 €7 652 €---
1911 119 €3 035 €1 586 €8 084 €---
2011 341 €2 814 €1 365 €8 527 €---
2111 568 €2 586 €1 137 €8 982 €---
2211 799 €2 350 €901 €9 450 €---
2312 035 €2 106 €657 €9 930 €---
2412 276 €1 854 €405 €10 422 €---
2512 521 €1 593 €144 €10 928 €---
TOTAL249 352 €145 164 €65 402 €104 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 635 €-6 420 €+8 055 €
2+1 635 €0 €+1 635 €
3+1 635 €0 €+1 635 €
4+1 635 €0 €+1 635 €
5+1 635 €0 €+1 635 €
6+1 635 €0 €+1 635 €
7+1 635 €0 €+1 635 €
8+1 635 €+129 €+1 506 €
9+1 635 €+1 270 €+365 €
10+1 635 €+1 373 €+262 €
11+1 635 €+1 478 €+157 €
12+1 635 €+1 586 €+49 €
13+1 635 €+1 696 €-61 €
14+1 635 €+1 810 €-175 €
15+1 635 €+1 927 €-292 €
16+1 635 €+2 046 €-411 €
17+1 635 €+2 169 €-534 €
18+1 635 €+2 296 €-661 €
19+1 635 €+2 425 €-790 €
20+1 635 €+2 558 €-923 €
21+1 635 €+2 695 €-1 060 €
22+1 635 €+2 835 €-1 200 €
23+1 635 €+2 979 €-1 344 €
24+1 635 €+3 127 €-1 492 €
25+1 635 €+3 278 €-1 643 €
Total+40 875 €+31 257 €+9 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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