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Appartement à vendre

VilleAuxerre (89)
Surface93
Coût Total140 232
Loyer Annuel10 907
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 900 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 278,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

Au premier étage d'une résidence sécurisée (accès par badge VIGIK), cet appartement rénové vous accueille avec une entrée ouvrant sur un vaste dégagement avec débarras. Vous y découvrirez un salon-séjour lumineux, une cuisine moderne entièrement équipée COMPREX, avec des appareils électroménagers de marque BOSCH. L'espace nuit se compose de trois chambres spacieuses, d'une salle d'eau et de WC séparés. Les fenêtres sont en double vitrage, avec un cadre en aluminium à l'extérieur et en bois à l'intérieur, garantissant une excellente isolation thermique et phonique. Un garage privatif complète ce bien. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. M. Karim CHEBEL, Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de AUXERRE sous le numéro 2018AC00032. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.803765, 3.595930
Total : 140 232
Prix d'acquisition : 118 900
Travaux : 11 820
Valeur du bien : 130 720
Frais de notaire : 9 512
Coût estimé : 9 512
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10907€/an
Fourchette totale : 743€ - 1112€/mois
Fourchette annuelle : 8913€ - 13347€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 191,78 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :203 836
Prix d'achat :118 900
Décote à l'achat :-84 936 (-41.7%)
Marge achat-revente :63 604€ (31.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 232
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 378,33
Coût de l'assurance :12 270,30
Taxe foncière : 1 090,72€/an
Soit par mois : 90,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant ou stratifié
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et rafraîchissement de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 820(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 520
    Parquet flottant: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 050
    Peinture murs cuisine: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 050
    Peinture murs salon: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées pour refléter les coûts réalistes dans cette région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 907 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 847 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 232 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 248
Revenus locatifs : +10 907
Charges déductibles : -18 248
Résultat foncier Année 1 : -7 341(Déficit de 7 341 €)
Imputable sur revenu global : 7 341
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 428 €/an
Revenus locatifs : +10 907
Charges déductibles : -6 428
Résultat foncier Années 2+ : 4 479 €/an
Prix d'achat du bien : 118 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 285(65% de 118 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 810 €/an
Calcul : 77 285 € × 3,636% = 2 810
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 90718 2534 851-7 3457 345 €--
211 1256 3064 7244 820---
311 3486 1744 5925 174---
411 5756 0384 4565 537---
511 8065 8974 3155 910---
612 0425 7504 1696 292---
712 2835 5994 0186 684---
812 5295 4423 8617 087---
912 7805 2803 6987 500---
1013 0355 1123 5307 923---
1113 2964 9383 3568 358---
1213 5624 7583 1768 804---
1313 8334 5712 9899 262---
1414 1104 3782 7969 732---
1514 3924 1772 59610 214---
1614 6803 9702 38910 710---
1714 9733 7552 17411 218---
1815 2733 5331 95211 740---
1915 5783 3031 72112 275---
2015 8903 0651 48312 825---
2116 2082 8181 23613 390---
2216 5322 56298013 970---
2316 8622 29771614 565---
2417 2002 02344115 177---
2517 5441 73915815 805---
TOTAL349 362121 73770 378227 6257 345Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 204
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 625
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 291-2 204+4 495
2+2 291+1 446+845
3+2 291+1 552+739
4+2 291+1 661+630
5+2 291+1 773+518
6+2 291+1 888+403
7+2 291+2 005+286
8+2 291+2 126+165
9+2 291+2 250+41
10+2 291+2 377-86
11+2 291+2 507-216
12+2 291+2 641-350
13+2 291+2 779-488
14+2 291+2 920-629
15+2 291+3 064-773
16+2 291+3 213-922
17+2 291+3 365-1 074
18+2 291+3 522-1 231
19+2 291+3 683-1 392
20+2 291+3 848-1 557
21+2 291+4 017-1 726
22+2 291+4 191-1 900
23+2 291+4 370-2 079
24+2 291+4 553-2 262
25+2 291+4 741-2 450
Total+57 275+68 288+-11 013
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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