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Accueillante maison de maître

Bien expiré
VilleAuthon-Ébéon (17)
Surface274m²
Coût Total554 244€
Loyer Annuel27 451€
Rentabilité4.95%
Cashflow/mois-844€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 296 800 €
Surface : 274 m²
Prix au m² : 1 083,21 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Accueillante maison de maître proprosant de beaux espaces de vie modulables selon vos envies et besoin. Pièces de vie de bonnes tailles, hauteur sous plafonds , sols de qualité avec une belle luminosité. Différents espaces de nuit offrant ainsi 6 chambres , les salles d'eau/bain sont agréables et soignées. Tout à l'égout Jardin d'accueil sur l'avant avec des dépendances, sur l'arrière un large jardin ouvrant sur la campagne environnante. A vous de la découvrir.... Contact Agence IDIMMO Prestige et Châteaux 4 rue des Jacobins-place du pilori 17400 Saint Jean d'Angély Laurence ADELINE-OSTROWSKI [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées] English speaking contact Carolyn PRATT 0033(0) 7 81 40 87 38 adeline.idimmo.net

Ville : Authon-Ébéon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17770
Coordonnées : 45.835611, -0.410310
Total : 554 244€
Prix d'acquisition : 296 800€
Travaux : 233 700€
Valeur du bien : 530 500€
Frais de notaire : 23 744€
Coût estimé : 23 744€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 274m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2288€/mois
Loyer annuel estimé : 27451€/an
Fourchette totale : 1828€ - 2863€/mois
Fourchette annuelle : 21930€ - 34361€/an
Rentabilité brute :4.95%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :554 244€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 736,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :166,27€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 902,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :266 611,23€
Coût de l'assurance :49 881,96€
Taxe foncière : 2 745,08€/an
Soit par mois : 228,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 287,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 131,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-843,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation thermique extérieure
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne
Quantité: surface murs extérieurs estimée (environ 685 m²)
Raison: DPE C - Maison - Gros impact mais coût élevé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si ancien
Quantité: 1 système pour 274 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (environ 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE C - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si pas de VMC existante
Quantité: 1 système pour 274 m²
Raison: DPE C - Maison - Améliore le confort et la qualité de l'air
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :233 700 €(853 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:137 100€
    Isolation thermique extérieure: 685 m² × 200€/m² = 137000€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€/fenêtre = 34000€ (installation comprise)
  • Ventilation:5 000€
    VMC double flux: 1 système = 5000€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 8000€/salle = 16000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Authon-Ébéon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 188 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 451 €/an
Calcul : 2 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 554 244 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 995 €/an
Calcul : 166 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 233 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 256 880 €
Revenus locatifs : +27 451 €
Charges déductibles : -256 880 €
Résultat foncier Année 1 : -229 429 €(Déficit de 229 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 208 029 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 180 €/an
Revenus locatifs : +27 451 €
Charges déductibles : -23 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 208029.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 296 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 192 920 €(65% de 296 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 015 €/an
Calcul : 192 920 € × 3,636% = 7 015 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 451 €256 898 €18 457 €-229 447 €21 400 €208 047 €208 047 €
228 000 €22 706 €17 965 €5 294 €--202 753 €
328 560 €22 197 €17 456 €6 363 €--196 390 €
429 131 €21 670 €16 930 €7 461 €--188 929 €
529 714 €21 126 €16 386 €8 588 €--180 342 €
630 308 €20 563 €15 823 €9 745 €--170 597 €
730 914 €19 981 €15 241 €10 933 €--159 664 €
831 532 €19 379 €14 638 €12 154 €--147 510 €
932 163 €18 756 €14 016 €13 407 €--134 103 €
1032 806 €18 112 €13 372 €14 694 €--119 409 €
1133 462 €17 446 €12 705 €16 017 €--103 392 €
1234 132 €16 757 €12 017 €17 375 €---
1334 814 €16 044 €11 304 €18 770 €---
1435 510 €15 307 €10 567 €20 203 €---
1536 221 €14 545 €9 805 €21 675 €---
1636 945 €13 757 €9 017 €23 188 €---
1737 684 €12 942 €8 202 €24 742 €---
1838 438 €12 099 €7 359 €26 339 €---
1939 206 €11 227 €6 487 €27 979 €---
2039 991 €10 325 €5 585 €29 665 €---
2140 790 €9 393 €4 652 €31 398 €---
2241 606 €8 428 €3 688 €33 178 €---
2342 438 €7 431 €2 690 €35 008 €---
2443 287 €6 399 €1 659 €36 888 €---
2544 153 €5 332 €592 €38 821 €---
TOTAL879 256 €618 820 €266 611 €260 436 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 765 €-6 420 €+12 185 €
2+5 765 €0 €+5 765 €
3+5 765 €0 €+5 765 €
4+5 765 €0 €+5 765 €
5+5 765 €0 €+5 765 €
6+5 765 €0 €+5 765 €
7+5 765 €0 €+5 765 €
8+5 765 €0 €+5 765 €
9+5 765 €0 €+5 765 €
10+5 765 €0 €+5 765 €
11+5 765 €0 €+5 765 €
12+5 765 €+5 212 €+553 €
13+5 765 €+5 631 €+134 €
14+5 765 €+6 061 €-296 €
15+5 765 €+6 503 €-738 €
16+5 765 €+6 956 €-1 191 €
17+5 765 €+7 423 €-1 658 €
18+5 765 €+7 902 €-2 137 €
19+5 765 €+8 394 €-2 629 €
20+5 765 €+8 900 €-3 135 €
21+5 765 €+9 419 €-3 654 €
22+5 765 €+9 953 €-4 188 €
23+5 765 €+10 502 €-4 737 €
24+5 765 €+11 066 €-5 301 €
25+5 765 €+11 646 €-5 881 €
Total+144 125 €+109 149 €+34 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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