Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de plain-pied à vendre

VilleSoturac (46)
Surface105m²
Coût Total133 960€
Loyer Annuel8 914€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 923,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse, calme

Charmante maison en pierre – Habitable de suite – Village très calme

Située au cœur d'un village pittoresque, cette maison bénéficie d'un emplacement calme et dégagé, tout en restant proche des commerces (zone commerciale à 4 km).

Un grand balcon terrasse de 20 m2 sur toute la longueur offre un bel espace pour profiter de l'extérieur.

Points forts et potentiel :

  • Façade en pierre authentique avec beaucoup de cachet
  • Maison de plain-pied surélevé avec sous-sol complet : grand garage de 60 m² et 2 caves de 30 et 16 m²
  • Possibilité d'installer un poêle à granulés ou insert grâce aux 2 cheminées existantes
  • Habitable de suite, aucun travaux majeurs nécessaires

Composition des pièces :

  • Grand séjour lumineux de 37 m² avec cuisine ouverte
  • 4 chambres
  • Salle d'eau avec WC + WC indépendant
  • Pièce buanderie

Aspects techniques :

  • Chauffage gaz de ville
  • Toiture en très bon état
  • Sols et salle de bain à moderniser selon vos goûts

Taxe foncière environ 1300 €/an

Prix attractif – À visiter rapidement !

Ville : Soturac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46700
Coordonnées : 44.516805, 1.017325
Total : 133 960€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 126 200€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8914€/an
Fourchette totale : 587€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7050€ - 11271€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 813,64 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :190 432 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-93 432€ (-49.1%)
Marge achat-revente :56 472€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :53,58€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 720,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 154,54€
Coût de l'assurance :16 075,20€
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 742,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'un poêle à granulés pour remplacer le chauffage gaz de ville
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'espace de vie
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec mise à jour des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant et peinture: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Soturac), coefficients appliqués pour ajuster les coûts. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 914 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 960 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 706 €
Revenus locatifs : +8 914 €
Charges déductibles : -35 706 €
Résultat foncier Année 1 : -26 792 €(Déficit de 26 792 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 392 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 506 €/an
Revenus locatifs : +8 914 €
Charges déductibles : -6 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5392.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 914 €35 711 €4 568 €-26 797 €21 400 €5 397 €5 397 €
29 092 €6 390 €4 447 €2 702 €--2 695 €
39 274 €6 265 €4 322 €3 009 €---
49 460 €6 136 €4 193 €3 323 €---
59 649 €6 003 €4 060 €3 646 €---
69 842 €5 865 €3 922 €3 977 €---
710 039 €5 721 €3 778 €4 317 €---
810 239 €5 573 €3 630 €4 666 €---
910 444 €5 420 €3 477 €5 024 €---
1010 653 €5 261 €3 318 €5 392 €---
1110 866 €5 097 €3 154 €5 769 €---
1211 083 €4 927 €2 984 €6 156 €---
1311 305 €4 751 €2 808 €6 554 €---
1411 531 €4 569 €2 626 €6 962 €---
1511 762 €4 380 €2 437 €7 381 €---
1611 997 €4 185 €2 242 €7 812 €---
1712 237 €3 983 €2 040 €8 254 €---
1812 482 €3 774 €1 831 €8 707 €---
1912 731 €3 558 €1 615 €9 173 €---
2012 986 €3 334 €1 391 €9 652 €---
2113 246 €3 102 €1 159 €10 144 €---
2213 511 €2 862 €919 €10 648 €---
2313 781 €2 614 €671 €11 167 €---
2414 056 €2 357 €414 €11 700 €---
2514 337 €2 091 €148 €12 247 €---
TOTAL285 516 €143 930 €66 155 €141 586 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872 €-6 420 €+8 292 €
2+1 872 €0 €+1 872 €
3+1 872 €+94 €+1 778 €
4+1 872 €+997 €+875 €
5+1 872 €+1 094 €+778 €
6+1 872 €+1 193 €+679 €
7+1 872 €+1 295 €+577 €
8+1 872 €+1 400 €+472 €
9+1 872 €+1 507 €+365 €
10+1 872 €+1 618 €+254 €
11+1 872 €+1 731 €+141 €
12+1 872 €+1 847 €+25 €
13+1 872 €+1 966 €-94 €
14+1 872 €+2 089 €-217 €
15+1 872 €+2 214 €-342 €
16+1 872 €+2 344 €-472 €
17+1 872 €+2 476 €-604 €
18+1 872 €+2 612 €-740 €
19+1 872 €+2 752 €-880 €
20+1 872 €+2 896 €-1 024 €
21+1 872 €+3 043 €-1 171 €
22+1 872 €+3 195 €-1 323 €
23+1 872 €+3 350 €-1 478 €
24+1 872 €+3 510 €-1 638 €
25+1 872 €+3 674 €-1 802 €
Total+46 800 €+42 476 €+4 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →