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Appartement 2 pièces 45 m2

Bien expiré
VilleMousson (54)
Surface45m²
Coût Total91 300€
Loyer Annuel6 511€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

📍 Pont-à-Mousson – F2 45 m² à rénover – Idéal investisseur / primo-accédant – 60 000 €

Belle opportunité à saisir ! Situé au 1er étage d’une petite copropriété de 4 appartements, cet F2 de 45 m² offre un excellent potentiel après rénovation.

Le bien nécessite des travaux, mais aucun gros œuvre : parfait pour personnaliser votre futur chez-vous ou réaliser un investissement rentable.

🔑 Points forts :

Travaux légers = bonne marge de valorisation

Petite copropriété = charges réduites

Emplacement calme et proche des commodités

Idéal pour location ou première acquisition

✔️ Caractéristiques :

Surface : 45 m²

Type : F2

1er étage

Copropriété de 4 logements

À rénover (pas de gros travaux lourds)

💰 Prix : 60 000 €

Un bien rare sur le secteur avec un fort potentiel ! 📞 Contactez-moi pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Ville : Mousson
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54700
Coordonnées : 48.899900, 6.055400
Total : 91 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 26 500€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 12.06€/m²/mois
Fourchette : 9.93€ - 14.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6511€/an
Fourchette totale : 447€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5363€ - 7904€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 471,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 320,65€
Coût de l'assurance :7 760,50€
Taxe foncière : 651,07€/an
Soit par mois : 54,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 542,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 525,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris électroménager, plan de travail, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements si nécessaire
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 45 m² × 150€/m² = 6750€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1500€/m² = 15000€ (incluant électroménager, plan de travail, et revêtement)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 511 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 399 €
Revenus locatifs : +6 511 €
Charges déductibles : -30 399 €
Résultat foncier Année 1 : -23 889 €(Déficit de 23 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 489 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 899 €/an
Revenus locatifs : +6 511 €
Charges déductibles : -3 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2488.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 511 €30 402 €2 941 €-23 891 €21 400 €2 491 €2 491 €
26 641 €3 823 €2 861 €2 818 €---
36 774 €3 740 €2 779 €3 033 €---
46 909 €3 655 €2 694 €3 254 €---
57 047 €3 568 €2 606 €3 480 €---
67 188 €3 477 €2 516 €3 711 €---
77 332 €3 384 €2 422 €3 949 €---
87 479 €3 287 €2 325 €4 192 €---
97 628 €3 187 €2 225 €4 441 €---
107 781 €3 084 €2 122 €4 697 €---
117 936 €2 977 €2 016 €4 959 €---
128 095 €2 867 €1 905 €5 228 €---
138 257 €2 753 €1 792 €5 504 €---
148 422 €2 635 €1 674 €5 787 €---
158 591 €2 514 €1 552 €6 077 €---
168 762 €2 388 €1 427 €6 374 €---
178 938 €2 259 €1 297 €6 679 €---
189 116 €2 125 €1 163 €6 992 €---
199 299 €1 987 €1 025 €7 312 €---
209 485 €1 844 €882 €7 641 €---
219 674 €1 696 €734 €7 979 €---
229 868 €1 543 €582 €8 325 €---
2310 065 €1 386 €424 €8 680 €---
2410 267 €1 223 €261 €9 044 €---
2510 472 €1 055 €93 €9 417 €---
TOTAL208 538 €92 858 €42 321 €115 681 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 367 €-6 420 €+7 787 €
2+1 367 €+98 €+1 269 €
3+1 367 €+910 €+457 €
4+1 367 €+976 €+391 €
5+1 367 €+1 044 €+323 €
6+1 367 €+1 113 €+254 €
7+1 367 €+1 185 €+182 €
8+1 367 €+1 258 €+109 €
9+1 367 €+1 332 €+35 €
10+1 367 €+1 409 €-42 €
11+1 367 €+1 488 €-121 €
12+1 367 €+1 568 €-201 €
13+1 367 €+1 651 €-284 €
14+1 367 €+1 736 €-369 €
15+1 367 €+1 823 €-456 €
16+1 367 €+1 912 €-545 €
17+1 367 €+2 004 €-637 €
18+1 367 €+2 097 €-730 €
19+1 367 €+2 194 €-827 €
20+1 367 €+2 292 €-925 €
21+1 367 €+2 394 €-1 027 €
22+1 367 €+2 497 €-1 130 €
23+1 367 €+2 604 €-1 237 €
24+1 367 €+2 713 €-1 346 €
25+1 367 €+2 825 €-1 458 €
Total+34 175 €+34 704 €+-529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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