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Appartement 3 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleGournay-en-Bray (76)
Surface52m²
Coût Total85 100€
Loyer Annuel5 000€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En exclusivité, appartement de type F2 de 52m2. Idéalement situé, centre ville à proximité des commerces. Idéal investisseur. A visiter sans tarder!! Prix : 50000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 8 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 200.0 euros/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Gournay-en-Bray
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76220
Coordonnées : 49.484219, 1.715810
Total : 85 100€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 31 100€
Valeur du bien : 81 100€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 9.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 417€/mois
Loyer annuel estimé : 5000€/an
Fourchette totale : 337€ - 515€/mois
Fourchette annuelle : 4045€ - 6181€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 439,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 446,74€
Coût de l'assurance :7 233,50€
Taxe foncière : 500,03€/an
Soit par mois : 41,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 416,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 497,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 100 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture chambre: 12 m² × 70€/m² = 840€, Main d'œuvre: 160€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gournay-en-Bray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 000 €/an
Calcul : 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 828 €
Revenus locatifs : +5 000 €
Charges déductibles : -34 828 €
Résultat foncier Année 1 : -29 827 €(Déficit de 29 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 728 €/an
Revenus locatifs : +5 000 €
Charges déductibles : -3 728 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8427.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 000 €34 830 €2 741 €-29 830 €21 400 €8 430 €8 430 €
25 100 €3 656 €2 667 €1 444 €--6 986 €
35 202 €3 580 €2 590 €1 623 €--5 363 €
45 306 €3 500 €2 511 €1 806 €--3 557 €
55 412 €3 419 €2 429 €1 994 €--1 563 €
65 521 €3 334 €2 345 €2 187 €---
75 631 €3 247 €2 258 €2 384 €---
85 744 €3 157 €2 167 €2 587 €---
95 859 €3 064 €2 074 €2 795 €---
105 976 €2 967 €1 978 €3 008 €---
116 095 €2 868 €1 879 €3 227 €---
126 217 €2 765 €1 776 €3 452 €---
136 342 €2 659 €1 670 €3 682 €---
146 468 €2 550 €1 560 €3 919 €---
156 598 €2 436 €1 447 €4 161 €---
166 730 €2 319 €1 330 €4 410 €---
176 864 €2 199 €1 209 €4 666 €---
187 002 €2 074 €1 084 €4 928 €---
197 142 €1 945 €955 €5 197 €---
207 285 €1 812 €822 €5 473 €---
217 430 €1 674 €685 €5 756 €---
227 579 €1 532 €542 €6 047 €---
237 730 €1 385 €395 €6 346 €---
247 885 €1 233 €244 €6 652 €---
258 043 €1 076 €87 €6 966 €---
TOTAL160 161 €95 281 €39 447 €64 880 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 050 €-6 420 €+7 470 €
2+1 050 €0 €+1 050 €
3+1 050 €0 €+1 050 €
4+1 050 €0 €+1 050 €
5+1 050 €0 €+1 050 €
6+1 050 €+187 €+863 €
7+1 050 €+715 €+335 €
8+1 050 €+776 €+274 €
9+1 050 €+838 €+212 €
10+1 050 €+903 €+147 €
11+1 050 €+968 €+82 €
12+1 050 €+1 036 €+14 €
13+1 050 €+1 105 €-55 €
14+1 050 €+1 176 €-126 €
15+1 050 €+1 248 €-198 €
16+1 050 €+1 323 €-273 €
17+1 050 €+1 400 €-350 €
18+1 050 €+1 478 €-428 €
19+1 050 €+1 559 €-509 €
20+1 050 €+1 642 €-592 €
21+1 050 €+1 727 €-677 €
22+1 050 €+1 814 €-764 €
23+1 050 €+1 904 €-854 €
24+1 050 €+1 996 €-946 €
25+1 050 €+2 090 €-1 040 €
Total+26 250 €+19 464 €+6 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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