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Achat : Appartement Mulhouse (68200)

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface76m²
Coût Total111 660€
Loyer Annuel9 273€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 921,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 76 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain

Appartement de type F3 de 76 m² situé au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété. Loué depuis vingt-six ans aux mêmes locataires au montant de 626? + 60? de charges, ce qui donne une rentabilité de quasiment 11%!!! Avec des locataires qui ne souhaitent pas déménager!!! Investissements très intéressant!!!Contactez-nous vite pour organiser une visite!Honoraires charge vendeur. Nombre de lots total dans la copropriété: 39. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre 1714? et 2320? (Prix moyen des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 abonnements compris, conformément à l'arrêté du en vigueur lors de l'établissement du Dpe).

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.749490, 7.339780
Total : 111 660€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 36 060€
Valeur du bien : 106 060€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9273€/an
Fourchette totale : 594€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 7127€ - 12066€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 356,17€
Coût de l'assurance :9 770,25€
Taxe foncière : 927,32€/an
Soit par mois : 77,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 772,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et propreté à améliorer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 060 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 273 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 791 €
Revenus locatifs : +9 273 €
Charges déductibles : -41 791 €
Résultat foncier Année 1 : -32 518 €(Déficit de 32 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 118 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 731 €/an
Revenus locatifs : +9 273 €
Charges déductibles : -5 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11117.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 273 €41 794 €3 696 €-32 521 €21 400 €11 121 €11 121 €
29 459 €5 636 €3 597 €3 823 €--7 298 €
39 648 €5 533 €3 495 €4 114 €--3 184 €
49 841 €5 428 €3 390 €4 413 €---
510 038 €5 319 €3 280 €4 719 €---
610 238 €5 206 €3 167 €5 033 €---
710 443 €5 089 €3 051 €5 354 €---
810 652 €4 968 €2 930 €5 684 €---
910 865 €4 843 €2 805 €6 022 €---
1011 082 €4 714 €2 676 €6 368 €---
1111 304 €4 581 €2 542 €6 723 €---
1211 530 €4 442 €2 404 €7 088 €---
1311 761 €4 300 €2 262 €7 461 €---
1411 996 €4 152 €2 114 €7 844 €---
1512 236 €3 999 €1 961 €8 236 €---
1612 480 €3 842 €1 804 €8 639 €---
1712 730 €3 678 €1 640 €9 052 €---
1812 985 €3 510 €1 472 €9 475 €---
1913 244 €3 335 €1 297 €9 909 €---
2013 509 €3 155 €1 117 €10 354 €---
2113 779 €2 968 €930 €10 811 €---
2214 055 €2 775 €737 €11 280 €---
2314 336 €2 576 €538 €11 760 €---
2414 623 €2 370 €332 €12 253 €---
2514 915 €2 156 €118 €12 759 €---
TOTAL297 022 €140 369 €53 356 €156 653 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 947 €-6 420 €+8 367 €
2+1 947 €0 €+1 947 €
3+1 947 €0 €+1 947 €
4+1 947 €+369 €+1 578 €
5+1 947 €+1 416 €+531 €
6+1 947 €+1 510 €+437 €
7+1 947 €+1 606 €+341 €
8+1 947 €+1 705 €+242 €
9+1 947 €+1 807 €+140 €
10+1 947 €+1 910 €+37 €
11+1 947 €+2 017 €-70 €
12+1 947 €+2 126 €-179 €
13+1 947 €+2 238 €-291 €
14+1 947 €+2 353 €-406 €
15+1 947 €+2 471 €-524 €
16+1 947 €+2 592 €-645 €
17+1 947 €+2 715 €-768 €
18+1 947 €+2 842 €-895 €
19+1 947 €+2 973 €-1 026 €
20+1 947 €+3 106 €-1 159 €
21+1 947 €+3 243 €-1 296 €
22+1 947 €+3 384 €-1 437 €
23+1 947 €+3 528 €-1 581 €
24+1 947 €+3 676 €-1 729 €
25+1 947 €+3 828 €-1 881 €
Total+48 675 €+46 996 €+1 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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