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Idéal Investisseur T3 bis

VilleMontauban (82)
Surface90m²
Coût Total177 600€
Loyer Annuel9 930€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-794€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 120 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Appartement T3 bis dans immeuble ancien – Centre de Montauban

Situé en plein coeur de Montauban, cet appartement T3 bis se trouve au 3ème et dernier étage avec ascenseur d'un immeuble ancien de caractère. Il offre de beau volumes et une belle luminosité. Il se compose d'un vaste séjour ouvert sur cuisine avec une belle hauteur sous plafond, sdb, wc, deux chambres et en duplex une pièce supplémentaire pouvant faire office de chambre d'appoint ou bureaux.

Le bien est vendu avec un locataire en place, idéal pour un investissement locatif. Loyer: 620CC Bail: 12/05/2016 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/montauban-82000/agence-immobiliere/foncia-transaction-montauban-6318

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.018178, 1.353569
Total : 177 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 168 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9930€/an
Fourchette totale : 655€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 7859€ - 12547€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 952,4 €/m²
Basé sur :496 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 716 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-55 716€ (-31.7%)
Marge achat-revente :-1 884€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 605,34€
Coût de l'assurance :15 540,00€
Taxe foncière : 992,99€/an
Soit par mois : 82,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 620,00€/mois
Soit par an : 7 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 827,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 621,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-794,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000€
    Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon:1 500€
    Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 930 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 440 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 787 €
Revenus locatifs : +9 930 €
Charges déductibles : -62 787 €
Résultat foncier Année 1 : -52 857 €(Déficit de 52 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 787 €/an
Revenus locatifs : +9 930 €
Charges déductibles : -14 787 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 857 €/an(Déficit de 4 857 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31457.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 930 €62 793 €5 738 €-52 863 €21 400 €31 463 €31 463 €
210 128 €14 637 €5 583 €-4 509 €4 509 €-31 463 €
310 331 €14 477 €5 423 €-4 146 €4 146 €-31 463 €
410 538 €14 312 €5 257 €-3 774 €3 774 €-31 463 €
510 748 €14 141 €5 086 €-3 392 €3 392 €-31 463 €
610 963 €13 964 €4 910 €-3 001 €3 001 €-31 463 €
711 183 €13 782 €4 727 €-2 599 €2 599 €-31 463 €
811 406 €13 593 €4 538 €-2 187 €2 187 €-31 463 €
911 634 €13 398 €4 344 €-1 764 €1 764 €-31 463 €
1011 867 €13 197 €4 142 €-1 330 €1 330 €-31 463 €
1112 104 €12 989 €3 934 €-884 €884 €-31 463 €
1212 347 €12 774 €3 719 €-427 €427 €--
1312 593 €12 552 €3 497 €41 €---
1412 845 €12 323 €3 268 €523 €---
1513 102 €12 086 €3 031 €1 017 €---
1613 364 €11 841 €2 786 €1 524 €---
1713 632 €11 588 €2 533 €2 044 €---
1813 904 €11 326 €2 272 €2 578 €---
1914 182 €11 056 €2 002 €3 126 €---
2014 466 €10 777 €1 723 €3 689 €---
2114 755 €10 489 €1 434 €4 266 €---
2215 050 €10 191 €1 136 €4 859 €---
2315 351 €9 883 €829 €5 468 €---
2415 658 €9 565 €511 €6 093 €---
2515 972 €9 237 €182 €6 735 €---
TOTAL318 057 €356 970 €82 605 €-38 913 €49 414 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 824 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -38 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 085 €-6 420 €+8 505 €
2+2 085 €-1 353 €+3 438 €
3+2 085 €-1 244 €+3 329 €
4+2 085 €-1 132 €+3 217 €
5+2 085 €-1 018 €+3 103 €
6+2 085 €-900 €+2 985 €
7+2 085 €-780 €+2 865 €
8+2 085 €-656 €+2 741 €
9+2 085 €-529 €+2 614 €
10+2 085 €-399 €+2 484 €
11+2 085 €-265 €+2 350 €
12+2 085 €-128 €+2 213 €
13+2 085 €+12 €+2 073 €
14+2 085 €+157 €+1 928 €
15+2 085 €+305 €+1 780 €
16+2 085 €+457 €+1 628 €
17+2 085 €+613 €+1 472 €
18+2 085 €+773 €+1 312 €
19+2 085 €+938 €+1 147 €
20+2 085 €+1 107 €+978 €
21+2 085 €+1 280 €+805 €
22+2 085 €+1 458 €+627 €
23+2 085 €+1 640 €+445 €
24+2 085 €+1 828 €+257 €
25+2 085 €+2 020 €+65 €
Total+52 125 €-2 235 €+54 360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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