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Maison à vendre

VilleLuglon (40)
Surface200
Coût Total334 320
Loyer Annuel21 789
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 195 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Kitchenette, Cuisine équipée, Cheminée, 6 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Au cœur du paisible village de Luglon, dans les Landes, cette belle demeure de style Arcachonnais construite en 1920 s'élève avec discrétion au milieu d'un vaste jardin arboré de 3 848 m². Avec ses volets pastel, sa façade patinée par le temps et ses arbres centenaires, elle raconte l'histoire des maisons de famille, de celles où l'on aime revenir, été comme hiver.

D'une surface habitable de 200 m², elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine fermée, d'un double salon aux volumes généreux, d'une salle à manger baignée de lumière, et d'une chambre confortable. Chaque détail y évoque l'élégance d'une époque révolue : carrelages anciens, boiseries chaleureuses, cheminements feutrés.

À l'étage, cinq chambres accueillent la lumière à travers de grandes fenêtres, accompagnées d'une salle d'eau et d'une salle de bain. Le second niveau, plus secret, offre une chambre supplémentaire et deux pièces à aménager au gré de vos envies : espace de travail, chambre d'amis ou salle de jeux.

À l'extérieur, deux dépendances prolongent les possibilités d'aménagement, que ce soit pour un projet familial ou d'accueil.

Située à quelques pas des commodités du village, cette maison est un lieu de vie rare, à la fois paisible et inspirant. Elle séduira les amoureux des belles pierres et du charme authentique, en quête d'un cadre de vie préservé, au cœur des Landes.

Annonce publiée par Cyril Moignard (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à Luglon, 40630 immatriculé au RSAC de MONT DE MARSAN sous le n°524 289 600 000 16. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Luglon
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40630
Coordonnées : 44.086820, -0.729260
Total : 334 320
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 76 200
Valeur du bien : 315 200
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1816€/mois
Loyer annuel estimé : 21789€/an
Fourchette totale : 1414€ - 2332€/mois
Fourchette annuelle : 16962€ - 27989€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 015,04 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :403 007
Prix d'achat :239 000
Décote à l'achat :-164 007 (-40.7%)
Marge achat-revente :68 687€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 655,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :97,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 753,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 422,49
Coût de l'assurance :29 253,00
Taxe foncière : 2 178,87€/an
Soit par mois : 181,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 815,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 934,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 200(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000
    Isolation toiture: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 300
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200
    Peinture salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Luglon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 789 €/an
Calcul : 1 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 320 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 170 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 179 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 771
Revenus locatifs : +21 789
Charges déductibles : -90 771
Résultat foncier Année 1 : -68 983(Déficit de 68 983 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 583
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 571 €/an
Revenus locatifs : +21 789
Charges déductibles : -14 571
Résultat foncier Années 2+ : 7 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47582.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 78990 78211 233-68 99321 400 €47 593 €47 593 €
222 22414 28410 9357 941--39 653 €
322 66913 97510 6268 694--30 959 €
423 12213 65610 3079 466--21 493 €
523 58513 3269 97710 259--11 234 €
624 05612 9849 63511 072--162 €
724 53812 6319 28211 907---
825 02812 2658 91612 763---
925 52911 8878 53813 642---
1026 03911 4958 14614 544---
1126 56011 0917 74215 470---
1227 09110 6727 32316 420---
1327 63310 2386 88917 395---
1428 1869 7906 44118 396---
1528 7509 3265 97719 423---
1629 3258 8475 49820 478---
1729 9118 3505 00121 561---
1830 5097 8374 48822 673---
1931 1207 3063 95723 814---
2031 7426 7563 40724 986---
2132 3776 1882 83926 189---
2233 0245 5992 25027 425---
2333 6854 9911 64228 694---
2434 3594 3611 01229 997---
2535 0463 71036131 336---
TOTAL697 898322 347162 422375 55121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 551
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 576-6 420+10 996
2+4 5760+4 576
3+4 5760+4 576
4+4 5760+4 576
5+4 5760+4 576
6+4 5760+4 576
7+4 576+3 524+1 052
8+4 576+3 829+747
9+4 576+4 093+483
10+4 576+4 363+213
11+4 576+4 641-65
12+4 576+4 926-350
13+4 576+5 218-642
14+4 576+5 519-943
15+4 576+5 827-1 251
16+4 576+6 143-1 567
17+4 576+6 468-1 892
18+4 576+6 802-2 226
19+4 576+7 144-2 568
20+4 576+7 496-2 920
21+4 576+7 857-3 281
22+4 576+8 228-3 652
23+4 576+8 608-4 032
24+4 576+8 999-4 423
25+4 576+9 401-4 825
Total+114 400+112 665+1 735
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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