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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLuglon (40)
Surface200m²
Coût Total334 320€
Loyer Annuel21 789€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 195 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Kitchenette, Cuisine équipée, Cheminée, 6 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Au cœur du paisible village de Luglon, dans les Landes, cette belle demeure de style Arcachonnais construite en 1920 s'élève avec discrétion au milieu d'un vaste jardin arboré de 3 848 m². Avec ses volets pastel, sa façade patinée par le temps et ses arbres centenaires, elle raconte l'histoire des maisons de famille, de celles où l'on aime revenir, été comme hiver.

D'une surface habitable de 200 m², elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine fermée, d'un double salon aux volumes généreux, d'une salle à manger baignée de lumière, et d'une chambre confortable. Chaque détail y évoque l'élégance d'une époque révolue : carrelages anciens, boiseries chaleureuses, cheminements feutrés.

À l'étage, cinq chambres accueillent la lumière à travers de grandes fenêtres, accompagnées d'une salle d'eau et d'une salle de bain. Le second niveau, plus secret, offre une chambre supplémentaire et deux pièces à aménager au gré de vos envies : espace de travail, chambre d'amis ou salle de jeux.

À l'extérieur, deux dépendances prolongent les possibilités d'aménagement, que ce soit pour un projet familial ou d'accueil.

Située à quelques pas des commodités du village, cette maison est un lieu de vie rare, à la fois paisible et inspirant. Elle séduira les amoureux des belles pierres et du charme authentique, en quête d'un cadre de vie préservé, au cœur des Landes.

Annonce publiée par Cyril Moignard (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à Luglon, 40630 immatriculé au RSAC de MONT DE MARSAN sous le n°524 289 600 000 16. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Luglon
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40630
Coordonnées : 44.086820, -0.729260
Total : 334 320€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 76 200€
Valeur du bien : 315 200€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1816€/mois
Loyer annuel estimé : 21789€/an
Fourchette totale : 1414€ - 2332€/mois
Fourchette annuelle : 16962€ - 27989€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 015,04 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :403 007 €
Prix d'achat :239 000 €
Décote à l'achat :-164 007€ (-40.7%)
Marge achat-revente :68 687€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 655,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :97,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 753,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 422,49€
Coût de l'assurance :29 253,00€
Taxe foncière : 2 178,87€/an
Soit par mois : 181,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 815,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 934,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 200 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000€
    Isolation toiture: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Luglon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 789 €/an
Calcul : 1 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 170 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 179 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 771 €
Revenus locatifs : +21 789 €
Charges déductibles : -90 771 €
Résultat foncier Année 1 : -68 983 €(Déficit de 68 983 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 571 €/an
Revenus locatifs : +21 789 €
Charges déductibles : -14 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47582.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 789 €90 782 €11 233 €-68 993 €21 400 €47 593 €47 593 €
222 224 €14 284 €10 935 €7 941 €--39 653 €
322 669 €13 975 €10 626 €8 694 €--30 959 €
423 122 €13 656 €10 307 €9 466 €--21 493 €
523 585 €13 326 €9 977 €10 259 €--11 234 €
624 056 €12 984 €9 635 €11 072 €--162 €
724 538 €12 631 €9 282 €11 907 €---
825 028 €12 265 €8 916 €12 763 €---
925 529 €11 887 €8 538 €13 642 €---
1026 039 €11 495 €8 146 €14 544 €---
1126 560 €11 091 €7 742 €15 470 €---
1227 091 €10 672 €7 323 €16 420 €---
1327 633 €10 238 €6 889 €17 395 €---
1428 186 €9 790 €6 441 €18 396 €---
1528 750 €9 326 €5 977 €19 423 €---
1629 325 €8 847 €5 498 €20 478 €---
1729 911 €8 350 €5 001 €21 561 €---
1830 509 €7 837 €4 488 €22 673 €---
1931 120 €7 306 €3 957 €23 814 €---
2031 742 €6 756 €3 407 €24 986 €---
2132 377 €6 188 €2 839 €26 189 €---
2233 024 €5 599 €2 250 €27 425 €---
2333 685 €4 991 €1 642 €28 694 €---
2434 359 €4 361 €1 012 €29 997 €---
2535 046 €3 710 €361 €31 336 €---
TOTAL697 898 €322 347 €162 422 €375 551 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 576 €-6 420 €+10 996 €
2+4 576 €0 €+4 576 €
3+4 576 €0 €+4 576 €
4+4 576 €0 €+4 576 €
5+4 576 €0 €+4 576 €
6+4 576 €0 €+4 576 €
7+4 576 €+3 524 €+1 052 €
8+4 576 €+3 829 €+747 €
9+4 576 €+4 093 €+483 €
10+4 576 €+4 363 €+213 €
11+4 576 €+4 641 €-65 €
12+4 576 €+4 926 €-350 €
13+4 576 €+5 218 €-642 €
14+4 576 €+5 519 €-943 €
15+4 576 €+5 827 €-1 251 €
16+4 576 €+6 143 €-1 567 €
17+4 576 €+6 468 €-1 892 €
18+4 576 €+6 802 €-2 226 €
19+4 576 €+7 144 €-2 568 €
20+4 576 €+7 496 €-2 920 €
21+4 576 €+7 857 €-3 281 €
22+4 576 €+8 228 €-3 652 €
23+4 576 €+8 608 €-4 032 €
24+4 576 €+8 999 €-4 423 €
25+4 576 €+9 401 €-4 825 €
Total+114 400 €+112 665 €+1 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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