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Achat maison ancienne

Bien expiré
VilleHagetmau (40)
Surface241m²
Coût Total291 060€
Loyer Annuel23 830€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 241 m²
Prix au m² : 912,86 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 241 m², 5 Pièces, 7 Chambres, Année de construction 1754, 3 Salles d'eau, 4 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine séparée

ENSEMBLE DE 2 MAISONS PROCHE HAGETMAU (40700)

Idéal famille, projet locatif, cet ensemble immobilier se compose de deux maisons mitoyenne offrant de beaux volumes et un environnement agréable.

Première maison : 94m², salon de 20m², cuisine indépendante, 1 chambre avec douche et wc séparé, à l'étage 1chambre avec un palier de 20m², douche et wc. Rafraichissement à prévoir. DPE C

Seconde maison : 147 m², cuisine indépendante, salon 20m² wc séparé, à l'étage se trouve 4 chambres, douche et wc séparé. Travaux à prévoir. DPE F

Les deux maisons sont en double vitrage.

Extérieurs : Jardin de 3125 m² + une parcelle de 5000m² environ offrant de nombreuse possibilités

Les + de cet ensemble immobilier :

  • Deux habitations distinctes parfait pour habiter ou louer, famille intergénérationnelle ou projet locatif.
  • Beaux volumes
  • Grand jardin

A découvrir sans tarder pour son potentiel et sa polyvalence. Contactez moi pour une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 928.00 et 1256.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Catherine CAZENAVE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 789 277 902 - Pau

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.645550, -0.569620
Total : 291 060€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 53 460€
Valeur du bien : 273 460€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 241m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1986€/mois
Loyer annuel estimé : 23830€/an
Fourchette totale : 1611€ - 2447€/mois
Fourchette annuelle : 19335€ - 29370€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 432,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :87,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 519,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 617,61€
Coût de l'assurance :26 195,40€
Taxe foncière : 2 382,99€/an
Soit par mois : 198,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 985,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 718,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m² (seconde maison)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 147 m² (seconde maison)
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 147 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Réfection du couloir avec peinture et amélioration de l'éclairage
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 460 €(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 880€
    Isolation des combles: 147 m² × 40€/m² = 5880€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (prix moyen incluant meubles et électroménager)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Couloir:480€
    Peinture couloir: 6 m² × 80€/m² = 480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres:8 400€
    Revêtement sol et peinture: 70 m² × 120€/m² = 8400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 830 €/an
Calcul : 1 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 060 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 048 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 488 €
Revenus locatifs : +23 830 €
Charges déductibles : -66 488 €
Résultat foncier Année 1 : -42 658 €(Déficit de 42 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 028 €/an
Revenus locatifs : +23 830 €
Charges déductibles : -13 028 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21257.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 830 €66 497 €9 606 €-42 667 €21 400 €21 267 €21 267 €
224 306 €12 780 €9 349 €11 527 €--9 740 €
324 793 €12 514 €9 083 €12 279 €---
425 288 €12 239 €8 808 €13 049 €---
525 794 €11 955 €8 524 €13 839 €---
626 310 €11 661 €8 230 €14 649 €---
726 836 €11 357 €7 926 €15 479 €---
827 373 €11 043 €7 612 €16 330 €---
927 921 €10 718 €7 288 €17 202 €---
1028 479 €10 383 €6 952 €18 096 €---
1129 049 €10 036 €6 605 €19 013 €---
1229 629 €9 677 €6 246 €19 953 €---
1330 222 €9 306 €5 875 €20 917 €---
1430 827 €8 922 €5 491 €21 905 €---
1531 443 €8 525 €5 094 €22 918 €---
1632 072 €8 115 €4 684 €23 957 €---
1732 713 €7 691 €4 260 €25 022 €---
1833 368 €7 253 €3 822 €26 115 €---
1934 035 €6 799 €3 368 €27 236 €---
2034 716 €6 331 €2 900 €28 385 €---
2135 410 €5 846 €2 415 €29 564 €---
2236 118 €5 345 €1 914 €30 773 €---
2336 841 €4 827 €1 396 €32 013 €---
2437 577 €4 291 €861 €33 286 €---
2538 329 €3 738 €307 €34 591 €---
TOTAL763 279 €277 848 €138 618 €485 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 485 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 004 €-6 420 €+11 424 €
2+5 004 €0 €+5 004 €
3+5 004 €+762 €+4 242 €
4+5 004 €+3 915 €+1 089 €
5+5 004 €+4 152 €+852 €
6+5 004 €+4 395 €+609 €
7+5 004 €+4 644 €+360 €
8+5 004 €+4 899 €+105 €
9+5 004 €+5 161 €-157 €
10+5 004 €+5 429 €-425 €
11+5 004 €+5 704 €-700 €
12+5 004 €+5 986 €-982 €
13+5 004 €+6 275 €-1 271 €
14+5 004 €+6 571 €-1 567 €
15+5 004 €+6 875 €-1 871 €
16+5 004 €+7 187 €-2 183 €
17+5 004 €+7 507 €-2 503 €
18+5 004 €+7 835 €-2 831 €
19+5 004 €+8 171 €-3 167 €
20+5 004 €+8 516 €-3 512 €
21+5 004 €+8 869 €-3 865 €
22+5 004 €+9 232 €-4 228 €
23+5 004 €+9 604 €-4 600 €
24+5 004 €+9 986 €-4 982 €
25+5 004 €+10 377 €-5 373 €
Total+125 100 €+145 629 €+-20 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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