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Achat maison ancienne

Bien expiré
VilleHagetmau (40)
Surface241
Coût Total291 060
Loyer Annuel23 830
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+268
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 241 m²
Prix au m² : 912,86 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 241 m², 5 Pièces, 7 Chambres, Année de construction 1754, 3 Salles d'eau, 4 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine séparée

ENSEMBLE DE 2 MAISONS PROCHE HAGETMAU (40700)

Idéal famille, projet locatif, cet ensemble immobilier se compose de deux maisons mitoyenne offrant de beaux volumes et un environnement agréable.

Première maison : 94m², salon de 20m², cuisine indépendante, 1 chambre avec douche et wc séparé, à l'étage 1chambre avec un palier de 20m², douche et wc. Rafraichissement à prévoir. DPE C

Seconde maison : 147 m², cuisine indépendante, salon 20m² wc séparé, à l'étage se trouve 4 chambres, douche et wc séparé. Travaux à prévoir. DPE F

Les deux maisons sont en double vitrage.

Extérieurs : Jardin de 3125 m² + une parcelle de 5000m² environ offrant de nombreuse possibilités

Les + de cet ensemble immobilier :

  • Deux habitations distinctes parfait pour habiter ou louer, famille intergénérationnelle ou projet locatif.
  • Beaux volumes
  • Grand jardin

A découvrir sans tarder pour son potentiel et sa polyvalence. Contactez moi pour une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 928.00 et 1256.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Catherine CAZENAVE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 789 277 902 - Pau

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.645550, -0.569620
Total : 291 060
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 53 460
Valeur du bien : 273 460
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 241
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1986€/mois
Loyer annuel estimé : 23830€/an
Fourchette totale : 1611€ - 2447€/mois
Fourchette annuelle : 19335€ - 29370€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 432,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :87,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 519,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 617,61
Coût de l'assurance :26 195,40
Taxe foncière : 2 382,99€/an
Soit par mois : 198,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 985,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 718,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m² (seconde maison)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 147 m² (seconde maison)
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 147 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Réfection du couloir avec peinture et amélioration de l'éclairage
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 460(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 880
    Isolation des combles: 147 m² × 40€/m² = 5880€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (prix moyen incluant meubles et électroménager)
  • Salon:1 200
    Peinture murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Couloir:480
    Peinture couloir: 6 m² × 80€/m² = 480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres:8 400
    Revêtement sol et peinture: 70 m² × 120€/m² = 8400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 830 €/an
Calcul : 1 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 060 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 048 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 488
Revenus locatifs : +23 830
Charges déductibles : -66 488
Résultat foncier Année 1 : -42 658(Déficit de 42 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 258
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 028 €/an
Revenus locatifs : +23 830
Charges déductibles : -13 028
Résultat foncier Années 2+ : 10 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21257.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 83066 4979 606-42 66721 400 €21 267 €21 267 €
224 30612 7809 34911 527--9 740 €
324 79312 5149 08312 279---
425 28812 2398 80813 049---
525 79411 9558 52413 839---
626 31011 6618 23014 649---
726 83611 3577 92615 479---
827 37311 0437 61216 330---
927 92110 7187 28817 202---
1028 47910 3836 95218 096---
1129 04910 0366 60519 013---
1229 6299 6776 24619 953---
1330 2229 3065 87520 917---
1430 8278 9225 49121 905---
1531 4438 5255 09422 918---
1632 0728 1154 68423 957---
1732 7137 6914 26025 022---
1833 3687 2533 82226 115---
1934 0356 7993 36827 236---
2034 7166 3312 90028 385---
2135 4105 8462 41529 564---
2236 1185 3451 91430 773---
2336 8414 8271 39632 013---
2437 5774 29186133 286---
2538 3293 73830734 591---
TOTAL763 279277 848138 618485 43121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 485 431
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 004-6 420+11 424
2+5 0040+5 004
3+5 004+762+4 242
4+5 004+3 915+1 089
5+5 004+4 152+852
6+5 004+4 395+609
7+5 004+4 644+360
8+5 004+4 899+105
9+5 004+5 161-157
10+5 004+5 429-425
11+5 004+5 704-700
12+5 004+5 986-982
13+5 004+6 275-1 271
14+5 004+6 571-1 567
15+5 004+6 875-1 871
16+5 004+7 187-2 183
17+5 004+7 507-2 503
18+5 004+7 835-2 831
19+5 004+8 171-3 167
20+5 004+8 516-3 512
21+5 004+8 869-3 865
22+5 004+9 232-4 228
23+5 004+9 604-4 600
24+5 004+9 986-4 982
25+5 004+10 377-5 373
Total+125 100+145 629+-20 529
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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