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Bel appartement avec combles aménageables

VilleMarciac (32)
Surface90
Coût Total123 010
Loyer Annuel7 997
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-46
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 188,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Au premier étage d'une petite copropriété au cœur du village de Marciac, venez découvrir ce bel appartement de 90 m². Equipé de double vitrage et de radiateurs électriques, l'appartement a été entièrement rénové et isolé il y a 15 ans. Il dispose d'une grande pièce de vie, d'une cuisine indépendante avec un cellier, 2 chambres, 1 dressing, 1 salle de bain et des WC séparés. Au deuxième et dernier étage de l'immeuble, vous profiterez de superbes combles aménageables de 99 m². L'appartement libre.

Les biens ci-avant désignés représentant les lots n°4 et 6, numéro de lot disponible de la copropriété qui comporte 6 lots. La moyenne des charges courantes annuelles pour ces lots est de 0 €. Procédure contre le syndicat : Non

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr - http://www.mourrejeau-immo.com/?page_id=40

Ville : Marciac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32230
Coordonnées : 43.524063, 0.161152
Total : 123 010
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 7 450
Valeur du bien : 114 450
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 8.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7997€/an
Fourchette totale : 549€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 6588€ - 9707€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575,54 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 798
Prix d'achat :107 000
Décote à l'achat :-34 798 (-24.5%)
Marge achat-revente :18 788€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 010
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :46,13€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 645,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 824,31
Coût de l'assurance :13 838,63
Taxe foncière : 799,72€/an
Soit par mois : 66,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 450(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:1 450
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (30 m² total): 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 700€
  • Rafraîchissement cuisine:3 500
    Rafraîchissement cuisine complète: 2500€, Vérification de la robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Rafraîchissement salle de bain:2 500
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1500€, Vérification de la robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marciac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 997 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 010 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 749
Revenus locatifs : +7 997
Charges déductibles : -12 749
Résultat foncier Année 1 : -4 752(Déficit de 4 752 €)
Imputable sur revenu global : 4 752
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 299 €/an
Revenus locatifs : +7 997
Charges déductibles : -5 299
Résultat foncier Années 2+ : 2 698 €/an
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 99712 7533 950-4 7564 756 €--
28 1575 1963 8432 961---
38 3205 0863 7323 235---
48 4874 9713 6183 515---
58 6564 8533 5003 803---
68 8304 7323 3784 098---
79 0064 6063 2524 400---
89 1864 4763 1224 711---
99 3704 3412 9885 029---
109 5574 2032 8495 355---
119 7494 0592 7065 689---
129 9433 9112 5586 032---
1310 1423 7582 4056 384---
1410 3453 6012 2476 745---
1510 5523 4372 0847 115---
1610 7633 2691 9167 494---
1710 9783 0951 7417 884---
1811 1982 9151 5628 283---
1911 4222 7291 3768 693---
2011 6502 5371 1849 113---
2111 8832 3399869 545---
2212 1212 1347819 987---
2312 3631 92356910 441---
2412 6111 70435110 907---
2512 8631 47812511 385---
TOTAL256 15298 10656 824158 0464 756Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 427
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 046
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 679-1 427+3 106
2+1 679+888+791
3+1 679+970+709
4+1 679+1 055+624
5+1 679+1 141+538
6+1 679+1 229+450
7+1 679+1 320+359
8+1 679+1 413+266
9+1 679+1 509+170
10+1 679+1 606+73
11+1 679+1 707-28
12+1 679+1 810-131
13+1 679+1 915-236
14+1 679+2 023-344
15+1 679+2 134-455
16+1 679+2 248-569
17+1 679+2 365-686
18+1 679+2 485-806
19+1 679+2 608-929
20+1 679+2 734-1 055
21+1 679+2 863-1 184
22+1 679+2 996-1 317
23+1 679+3 132-1 453
24+1 679+3 272-1 593
25+1 679+3 415-1 736
Total+41 975+47 414+-5 439
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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