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Opportunité ! Duplex 4 pièces 109 m2 209000€

Bien expiré
VilleSevran (93)
Surface109m²
Coût Total261 320€
Loyer Annuel21 158€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 917,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2

En hyper centre ville de Sevran, à 3 minutes à pied de la gare de RER B , au dernier étage d'une copropriété de STANDING, nous vous proposons ce vaste 4 pièces lumineux de 109m2 comprenant entrée avec placard, 2 chambres , 1 sdb avec wc , à l'étage, 1 suite parentale avec sdb et placard intégré, 1 Séjour avec 1 cuisine ouverte donnant accès à une terrasse de 35m2. Le bienk est proposé avec ses 2 places parking souterrain. Charges : 770€/ trimestre Une étude de financement par une banque ou un courtier sera exigée avant votre visite. Ce bien vous est présenté par Mehdi Brahimi , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - http://www.drhouse-immo.com/honoraires.pdf

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.939397, 2.529459
Total : 261 320€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 35 600€
Valeur du bien : 244 600€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1763€/mois
Loyer annuel estimé : 21158€/an
Fourchette totale : 1416€ - 2195€/mois
Fourchette annuelle : 16996€ - 26340€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :76,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 362,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 453,91€
Coût de l'assurance :22 865,50€
Taxe foncière : 2 115,84€/an
Soit par mois : 176,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 257,50€/mois
Soit par an : 3 090,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 763,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 795,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m² pour 109 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage complet
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 600 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1320€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage: 60€/m² × 6 = 360€, 1 baignoire: 1200€, 1 lavabo: 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 200€/chambre = 600€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 158 €/an
Calcul : 1 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 320 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 116 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 090 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 337 €
Revenus locatifs : +21 158 €
Charges déductibles : -50 337 €
Résultat foncier Année 1 : -29 178 €(Déficit de 29 178 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 778 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 737 €/an
Revenus locatifs : +21 158 €
Charges déductibles : -14 737 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 422 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7778.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 158 €50 345 €8 625 €-29 187 €21 400 €7 787 €7 787 €
221 582 €14 514 €8 394 €7 067 €--719 €
322 013 €14 275 €8 155 €7 738 €---
422 453 €14 029 €7 908 €8 425 €---
522 903 €13 774 €7 653 €9 129 €---
623 361 €13 510 €7 389 €9 851 €---
723 828 €13 237 €7 117 €10 591 €---
824 304 €12 955 €6 835 €11 349 €---
924 790 €12 663 €6 543 €12 127 €---
1025 286 €12 362 €6 242 €12 924 €---
1125 792 €12 050 €5 930 €13 742 €---
1226 308 €11 728 €5 608 €14 580 €---
1326 834 €11 395 €5 274 €15 439 €---
1427 371 €11 050 €4 930 €16 320 €---
1527 918 €10 694 €4 574 €17 224 €---
1628 476 €10 326 €4 206 €18 150 €---
1729 046 €9 945 €3 825 €19 101 €---
1829 627 €9 552 €3 431 €20 075 €---
1930 219 €9 145 €3 024 €21 075 €---
2030 824 €8 724 €2 604 €22 100 €---
2131 440 €8 289 €2 168 €23 151 €---
2232 069 €7 839 €1 719 €24 230 €---
2332 710 €7 374 €1 254 €25 336 €---
2433 365 €6 893 €773 €26 472 €---
2534 032 €6 396 €276 €27 636 €---
TOTAL677 711 €313 065 €124 454 €364 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 443 €-6 420 €+10 863 €
2+4 443 €0 €+4 443 €
3+4 443 €+2 106 €+2 337 €
4+4 443 €+2 527 €+1 916 €
5+4 443 €+2 739 €+1 704 €
6+4 443 €+2 955 €+1 488 €
7+4 443 €+3 177 €+1 266 €
8+4 443 €+3 405 €+1 038 €
9+4 443 €+3 638 €+805 €
10+4 443 €+3 877 €+566 €
11+4 443 €+4 122 €+321 €
12+4 443 €+4 374 €+69 €
13+4 443 €+4 632 €-189 €
14+4 443 €+4 896 €-453 €
15+4 443 €+5 167 €-724 €
16+4 443 €+5 445 €-1 002 €
17+4 443 €+5 730 €-1 287 €
18+4 443 €+6 023 €-1 580 €
19+4 443 €+6 322 €-1 879 €
20+4 443 €+6 630 €-2 187 €
21+4 443 €+6 945 €-2 502 €
22+4 443 €+7 269 €-2 826 €
23+4 443 €+7 601 €-3 158 €
24+4 443 €+7 941 €-3 498 €
25+4 443 €+8 291 €-3 848 €
Total+111 075 €+109 394 €+1 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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