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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface215m²
Coût Total333 920€
Loyer Annuel25 974€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 204,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage, calme

Cette très belle maison de caractère est située dans un quartier calme et recherché du vieil Auch. Proche des commodités, elle a été restaurée avec beaucoup de goût conservant son authenticité conjuguée au confort contemporain et comporte de nombreuses possibilités. Elle présente une habitation principale avec 1 chambre suitée et deux appartements qui peuvent être indépendants ou pas selon les projets des futurs propriétaires. Chaque appartement comporte un chambre, un séjour-cuisine et salle d'eau et peuvent être très facilement proposés à la location étant situés non loin de l'IUT d'Auch ou en gîte, Airbnb.. Un joli jardin de 165 m2 avec garage privatif vient agrémenter cette charmante maison de ville. Le chauffage est assuré par une pompe à chaleur convertible bien agréable pour climatiser cette belle maison en pierre. A visiter sans tarder : Anne Ducoq (6.15 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Anne DUCOQ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 819829466 - Auch.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.643185, 0.577299
Total : 333 920€
Prix d'acquisition : 259 000€
Travaux : 54 200€
Valeur du bien : 313 200€
Frais de notaire : 20 720€
Coût estimé : 20 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2165€/mois
Loyer annuel estimé : 25974€/an
Fourchette totale : 1622€ - 2888€/mois
Fourchette annuelle : 19468€ - 34656€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 653,33 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 466 €
Prix d'achat :259 000 €
Décote à l'achat :-96 466€ (-27.1%)
Marge achat-revente :21 546€ (6.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 668,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :83,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 751,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 510,79€
Coût de l'assurance :25 044,00€
Taxe foncière : 2 597,42€/an
Soit par mois : 216,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 164,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 968,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - Cuisine en bon état mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 visible - Chambres en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:24 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1800€ (15% du coût total) = 10800€
  • Cuisine:18 800€
    Rafraîchissement cuisine: 22 m² × 400€/m² = 8800€, Main d'œuvre: 1200€ (15% du coût total) = 8800€
  • Chambres:8 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€ (60% du coût total) = 4200€
  • Salon:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ (100% du coût total) = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 974 €/an
Calcul : 2 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 920 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 002 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 273 €
Revenus locatifs : +25 974 €
Charges déductibles : -69 273 €
Résultat foncier Année 1 : -43 299 €(Déficit de 43 299 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 32 599 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 073 €/an
Revenus locatifs : +25 974 €
Charges déductibles : -15 073 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 32599.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350 €(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 974 €69 284 €11 485 €-43 310 €10 700 €32 610 €32 610 €
226 494 €14 783 €11 183 €11 711 €--20 899 €
327 024 €14 470 €10 871 €12 553 €--8 346 €
427 564 €14 147 €10 548 €13 417 €---
528 115 €13 812 €10 213 €14 303 €---
628 678 €13 465 €9 866 €15 212 €---
729 251 €13 106 €9 507 €16 145 €---
829 836 €12 735 €9 136 €17 101 €---
930 433 €12 350 €8 751 €18 083 €---
1031 042 €11 952 €8 352 €19 090 €---
1131 662 €11 539 €7 940 €20 123 €---
1232 296 €11 112 €7 513 €21 184 €---
1332 942 €10 670 €7 071 €22 272 €---
1433 600 €10 212 €6 613 €23 388 €---
1534 272 €9 738 €6 139 €24 534 €---
1634 958 €9 247 €5 648 €25 710 €---
1735 657 €8 739 €5 140 €26 918 €---
1836 370 €8 213 €4 614 €28 157 €---
1937 098 €7 669 €4 069 €29 429 €---
2037 840 €7 105 €3 505 €30 735 €---
2138 596 €6 521 €2 922 €32 076 €---
2239 368 €5 916 €2 317 €33 452 €---
2340 156 €5 290 €1 691 €34 865 €---
2440 959 €4 642 €1 043 €36 316 €---
2541 778 €3 971 €372 €37 806 €---
TOTAL831 962 €310 690 €166 511 €521 272 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 521 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 455 €-3 210 €+8 665 €
2+5 455 €0 €+5 455 €
3+5 455 €0 €+5 455 €
4+5 455 €+1 521 €+3 934 €
5+5 455 €+4 291 €+1 164 €
6+5 455 €+4 564 €+891 €
7+5 455 €+4 843 €+612 €
8+5 455 €+5 130 €+325 €
9+5 455 €+5 425 €+30 €
10+5 455 €+5 727 €-272 €
11+5 455 €+6 037 €-582 €
12+5 455 €+6 355 €-900 €
13+5 455 €+6 682 €-1 227 €
14+5 455 €+7 016 €-1 561 €
15+5 455 €+7 360 €-1 905 €
16+5 455 €+7 713 €-2 258 €
17+5 455 €+8 075 €-2 620 €
18+5 455 €+8 447 €-2 992 €
19+5 455 €+8 829 €-3 374 €
20+5 455 €+9 220 €-3 765 €
21+5 455 €+9 623 €-4 168 €
22+5 455 €+10 036 €-4 581 €
23+5 455 €+10 460 €-5 005 €
24+5 455 €+10 895 €-5 440 €
25+5 455 €+11 342 €-5 887 €
Total+136 375 €+156 382 €+-20 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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