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Maison à vendre

VilleAuch (32)
Surface215
Coût Total333 920
Loyer Annuel25 974
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 204,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage, calme

Cette très belle maison de caractère est située dans un quartier calme et recherché du vieil Auch. Proche des commodités, elle a été restaurée avec beaucoup de goût conservant son authenticité conjuguée au confort contemporain et comporte de nombreuses possibilités. Elle présente une habitation principale avec 1 chambre suitée et deux appartements qui peuvent être indépendants ou pas selon les projets des futurs propriétaires. Chaque appartement comporte un chambre, un séjour-cuisine et salle d'eau et peuvent être très facilement proposés à la location étant situés non loin de l'IUT d'Auch ou en gîte, Airbnb.. Un joli jardin de 165 m2 avec garage privatif vient agrémenter cette charmante maison de ville. Le chauffage est assuré par une pompe à chaleur convertible bien agréable pour climatiser cette belle maison en pierre. A visiter sans tarder : Anne Ducoq (6.15 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Anne DUCOQ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 819829466 - Auch.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.643185, 0.577299
Total : 333 920
Prix d'acquisition : 259 000
Travaux : 54 200
Valeur du bien : 313 200
Frais de notaire : 20 720
Coût estimé : 20 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2165€/mois
Loyer annuel estimé : 25974€/an
Fourchette totale : 1622€ - 2888€/mois
Fourchette annuelle : 19468€ - 34656€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 653,33 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 466
Prix d'achat :259 000
Décote à l'achat :-96 466 (-27.1%)
Marge achat-revente :21 546€ (6.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 668,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :83,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 751,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 510,79
Coût de l'assurance :25 044,00
Taxe foncière : 2 597,42€/an
Soit par mois : 216,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 164,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 968,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - Cuisine en bon état mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 visible - Chambres en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:24 600
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1800€ (15% du coût total) = 10800€
  • Cuisine:18 800
    Rafraîchissement cuisine: 22 m² × 400€/m² = 8800€, Main d'œuvre: 1200€ (15% du coût total) = 8800€
  • Chambres:8 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€ (60% du coût total) = 4200€
  • Salon:2 400
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ (100% du coût total) = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 974 €/an
Calcul : 2 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 920 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 002 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 273
Revenus locatifs : +25 974
Charges déductibles : -69 273
Résultat foncier Année 1 : -43 299(Déficit de 43 299 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 32 599
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 073 €/an
Revenus locatifs : +25 974
Charges déductibles : -15 073
Résultat foncier Années 2+ : 10 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 32599.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 97469 28411 485-43 31010 700 €32 610 €32 610 €
226 49414 78311 18311 711--20 899 €
327 02414 47010 87112 553--8 346 €
427 56414 14710 54813 417---
528 11513 81210 21314 303---
628 67813 4659 86615 212---
729 25113 1069 50716 145---
829 83612 7359 13617 101---
930 43312 3508 75118 083---
1031 04211 9528 35219 090---
1131 66211 5397 94020 123---
1232 29611 1127 51321 184---
1332 94210 6707 07122 272---
1433 60010 2126 61323 388---
1534 2729 7386 13924 534---
1634 9589 2475 64825 710---
1735 6578 7395 14026 918---
1836 3708 2134 61428 157---
1937 0987 6694 06929 429---
2037 8407 1053 50530 735---
2138 5966 5212 92232 076---
2239 3685 9162 31733 452---
2340 1565 2901 69134 865---
2440 9594 6421 04336 316---
2541 7783 97137237 806---
TOTAL831 962310 690166 511521 27210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 521 272
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 455-3 210+8 665
2+5 4550+5 455
3+5 4550+5 455
4+5 455+1 521+3 934
5+5 455+4 291+1 164
6+5 455+4 564+891
7+5 455+4 843+612
8+5 455+5 130+325
9+5 455+5 425+30
10+5 455+5 727-272
11+5 455+6 037-582
12+5 455+6 355-900
13+5 455+6 682-1 227
14+5 455+7 016-1 561
15+5 455+7 360-1 905
16+5 455+7 713-2 258
17+5 455+8 075-2 620
18+5 455+8 447-2 992
19+5 455+8 829-3 374
20+5 455+9 220-3 765
21+5 455+9 623-4 168
22+5 455+10 036-4 581
23+5 455+10 460-5 005
24+5 455+10 895-5 440
25+5 455+11 342-5 887
Total+136 375+156 382+-20 007
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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