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Achat maison

Bien expiré
VilleOrignolles (17)
Surface103m²
Coût Total152 708€
Loyer Annuel9 780€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 415 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 906,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 103 m², 7 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Terrain de 2035 m², Travaux

A 3 minutes de l'axe N10 reliant st andré de cubzac en 25minutes vous trouverez cette bâtisse en pierre à rénover partiellement avec garage, ateliers et dépendances. Vous y trouverez une entrée, cuisine, séjour, chambres et volume à l'étage pouvant être une autre chambre. Jardin de plus de 2 000m².Gros potentiel à voir sans tard.

Ville : Orignolles
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17210
Coordonnées : 45.202960, -0.232800
Total : 152 708€
Prix d'acquisition : 93 415€
Travaux : 51 820€
Valeur du bien : 145 235€
Frais de notaire : 7 473€
Coût estimé : 7 473€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9780€/an
Fourchette totale : 631€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 7576€ - 12624€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 708€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 788,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 785,34€
Coût de l'assurance :12 980,18€
Taxe foncière : 977,99€/an
Soit par mois : 81,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux éléments et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec rénovation du parquet et peinture des murs.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 820 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 120€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 40€/m² = 4120€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rénovation salon: Parquet 25 m² × 40€/m² = 1000€, Peinture 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:4 800€
    Rénovation 4 chambres: Peinture 48 m² × 25€/m² = 1200€, Parquet 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 1680€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orignolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 780 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 708 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 231 €
Revenus locatifs : +9 780 €
Charges déductibles : -58 231 €
Résultat foncier Année 1 : -48 451 €(Déficit de 48 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 411 €/an
Revenus locatifs : +9 780 €
Charges déductibles : -6 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 369 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27051.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 415 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 720 €(65% de 93 415 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 208 €/an
Calcul : 60 720 € × 3,636% = 2 208 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 780 €58 236 €4 919 €-48 456 €21 400 €27 056 €27 056 €
29 975 €6 283 €4 785 €3 693 €--23 363 €
310 175 €6 145 €4 648 €4 030 €--19 333 €
410 378 €6 003 €4 506 €4 375 €--14 958 €
510 586 €5 856 €4 359 €4 730 €--10 228 €
610 798 €5 705 €4 208 €5 093 €--5 136 €
711 014 €5 548 €4 051 €5 465 €---
811 234 €5 387 €3 889 €5 847 €---
911 459 €5 219 €3 722 €6 239 €---
1011 688 €5 047 €3 550 €6 641 €---
1111 922 €4 868 €3 371 €7 053 €---
1212 160 €4 684 €3 187 €7 476 €---
1312 403 €4 494 €2 997 €7 909 €---
1412 651 €4 297 €2 800 €8 354 €---
1512 904 €4 094 €2 597 €8 810 €---
1613 162 €3 884 €2 387 €9 278 €---
1713 426 €3 667 €2 170 €9 759 €---
1813 694 €3 443 €1 946 €10 251 €---
1913 968 €3 212 €1 714 €10 756 €---
2014 247 €2 973 €1 475 €11 275 €---
2114 532 €2 726 €1 228 €11 807 €---
2214 823 €2 470 €973 €12 353 €---
2315 119 €2 207 €710 €12 913 €---
2415 422 €1 934 €437 €13 487 €---
2515 730 €1 653 €156 €14 077 €---
TOTAL313 252 €160 035 €70 785 €153 217 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 054 €-6 420 €+8 474 €
2+2 054 €0 €+2 054 €
3+2 054 €0 €+2 054 €
4+2 054 €0 €+2 054 €
5+2 054 €0 €+2 054 €
6+2 054 €0 €+2 054 €
7+2 054 €+99 €+1 955 €
8+2 054 €+1 754 €+300 €
9+2 054 €+1 872 €+182 €
10+2 054 €+1 992 €+62 €
11+2 054 €+2 116 €-62 €
12+2 054 €+2 243 €-189 €
13+2 054 €+2 373 €-319 €
14+2 054 €+2 506 €-452 €
15+2 054 €+2 643 €-589 €
16+2 054 €+2 784 €-730 €
17+2 054 €+2 928 €-874 €
18+2 054 €+3 075 €-1 021 €
19+2 054 €+3 227 €-1 173 €
20+2 054 €+3 382 €-1 328 €
21+2 054 €+3 542 €-1 488 €
22+2 054 €+3 706 €-1 652 €
23+2 054 €+3 874 €-1 820 €
24+2 054 €+4 046 €-1 992 €
25+2 054 €+4 223 €-2 169 €
Total+51 350 €+45 965 €+5 385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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