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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface145m²
Coût Total223 630€
Loyer Annuel16 322€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 282,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Pas de cave, Non meublé

iad France - Guillaume Lageze vous propose: Appartement T5 , 3 émé étage avec ascenseur , vue panoramique sur le quartier dynamique du Polygone de Béziers , Grand Balcon sur toute la longueur de l' appartement . Nous arrivons sur une grande entrée avec placards , donnant suite sur un grand salon de 45m 2 , Cuisine séparée de 9 m2 , un wc indépendant , une salle d'eau et une chambre ( ou bureau ) séparée du coin nuit . Le coin nuit se compose de 3 grandes chambres de 15 m2 ainsi qu' une salle d'eau avec wc . Charges copro 1921/an dont 1173 de parts locatives . Nn' hésitez pas à demander des vidés pour une visite virtuelle .

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Guillaume Lageze mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Béziers sous le numéro 831858899, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.336915, 3.224865
Total : 223 630€
Prix d'acquisition : 186 000€
Travaux : 22 750€
Valeur du bien : 208 750€
Frais de notaire : 14 880€
Coût estimé : 14 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1360€/mois
Loyer annuel estimé : 16322€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1731€/mois
Fourchette annuelle : 12829€ - 20767€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 420,89 €/m²
Basé sur :460 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 028 €
Prix d'achat :186 000 €
Décote à l'achat :-20 028€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-17 602€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :65,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 149,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 536,28€
Coût de l'assurance :19 567,63€
Taxe foncière : 1 632,24€/an
Soit par mois : 136,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 160,08€/mois
Soit par an : 1 920,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 360,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 90 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 750 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète: 6000€ (coût moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 250€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 5000€ (coût moyen), Main d'œuvre: 1250€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 322 €/an
Calcul : 1 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 630 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 632 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 921 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 148 €
Revenus locatifs : +16 322 €
Charges déductibles : -34 148 €
Résultat foncier Année 1 : -17 826 €(Déficit de 17 826 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 126 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 398 €/an
Revenus locatifs : +16 322 €
Charges déductibles : -11 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7126.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 186 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 900 €(65% de 186 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 396 €/an
Calcul : 120 900 € × 3,636% = 4 396 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 322 €34 155 €7 070 €-17 833 €10 700 €7 133 €7 133 €
216 649 €11 213 €6 877 €5 436 €--1 697 €
316 982 €11 014 €6 678 €5 968 €---
417 321 €10 808 €6 472 €6 513 €---
517 668 €10 596 €6 260 €7 072 €---
618 021 €10 377 €6 041 €7 644 €---
718 382 €10 151 €5 815 €8 231 €---
818 749 €9 917 €5 581 €8 832 €---
919 124 €9 676 €5 340 €9 448 €---
1019 507 €9 427 €5 091 €10 080 €---
1119 897 €9 170 €4 834 €10 727 €---
1220 295 €8 905 €4 569 €11 390 €---
1320 701 €8 631 €4 295 €12 070 €---
1421 115 €8 348 €4 012 €12 767 €---
1521 537 €8 056 €3 720 €13 481 €---
1621 968 €7 754 €3 418 €14 214 €---
1722 407 €7 443 €3 107 €14 965 €---
1822 855 €7 121 €2 785 €15 734 €---
1923 312 €6 789 €2 453 €16 523 €---
2023 779 €6 446 €2 111 €17 332 €---
2124 254 €6 093 €1 757 €18 162 €---
2224 739 €5 727 €1 391 €19 012 €---
2325 234 €5 350 €1 014 €19 884 €---
2425 739 €4 961 €625 €20 778 €---
2526 253 €4 559 €223 €21 695 €---
TOTAL522 810 €232 684 €101 536 €290 126 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 428 €-3 210 €+6 638 €
2+3 428 €0 €+3 428 €
3+3 428 €+1 281 €+2 147 €
4+3 428 €+1 954 €+1 474 €
5+3 428 €+2 122 €+1 306 €
6+3 428 €+2 293 €+1 135 €
7+3 428 €+2 469 €+959 €
8+3 428 €+2 650 €+778 €
9+3 428 €+2 834 €+594 €
10+3 428 €+3 024 €+404 €
11+3 428 €+3 218 €+210 €
12+3 428 €+3 417 €+11 €
13+3 428 €+3 621 €-193 €
14+3 428 €+3 830 €-402 €
15+3 428 €+4 044 €-616 €
16+3 428 €+4 264 €-836 €
17+3 428 €+4 489 €-1 061 €
18+3 428 €+4 720 €-1 292 €
19+3 428 €+4 957 €-1 529 €
20+3 428 €+5 200 €-1 772 €
21+3 428 €+5 448 €-2 020 €
22+3 428 €+5 704 €-2 276 €
23+3 428 €+5 965 €-2 537 €
24+3 428 €+6 233 €-2 805 €
25+3 428 €+6 508 €-3 080 €
Total+85 700 €+87 038 €+-1 338 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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