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Duplex

VilleFlers (61)
Surface250m²
Coût Total254 100€
Loyer Annuel23 044€
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+413€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 220 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex de 250 m2. Situé dans l’hyper centre, toute commodité à pied. Composé d’une entrée, salle/salon de 65 m2, cuisine aménagée, 5 belles chambres dont 1 suite parentale de 30 m2, 1 salle d’eau, 1 salle de bains, mezzanines et 3 caves. Possibilité d’un garage Pas de charge de copropriété, aucun frais à prévoir . Chauffage gaz de ville + électricité. Consommation faible

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.750120, -0.565780
Total : 254 100€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 16 500€
Valeur du bien : 236 500€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1920€/mois
Loyer annuel estimé : 23044€/an
Fourchette totale : 1500€ - 2459€/mois
Fourchette annuelle : 17995€ - 29509€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,99 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 248 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-64 248€ (-22.6%)
Marge achat-revente :30 148€ (10.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 251,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,53€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 315,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 420,41€
Coût de l'assurance :19 057,50€
Taxe foncière : 2 304,41€/an
Soit par mois : 192,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 920,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 507,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :413,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un rafraîchissement de la peinture est recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un rafraîchissement de la peinture est recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 500 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture 5 chambres (environ 75 m²): 75 m² × 40€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon (environ 25 m²): 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 044 €/an
Calcul : 1 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 970 €
Revenus locatifs : +23 044 €
Charges déductibles : -27 970 €
Résultat foncier Année 1 : -4 926 €(Déficit de 4 926 €)
Imputable sur revenu global : 4 926 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 470 €/an
Revenus locatifs : +23 044 €
Charges déductibles : -11 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 574 €/an
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 044 €27 978 €8 411 €-4 934 €4 934 €--
223 505 €11 253 €8 187 €12 252 €---
323 975 €11 021 €7 954 €12 954 €---
424 455 €10 780 €7 714 €13 674 €---
524 944 €10 532 €7 465 €14 412 €---
625 443 €10 275 €7 208 €15 168 €---
725 951 €10 009 €6 942 €15 942 €---
826 470 €9 734 €6 668 €16 736 €---
927 000 €9 450 €6 383 €17 550 €---
1027 540 €9 156 €6 090 €18 384 €---
1128 091 €8 852 €5 786 €19 238 €---
1228 652 €8 538 €5 472 €20 114 €---
1329 225 €8 213 €5 147 €21 012 €---
1429 810 €7 877 €4 811 €21 933 €---
1530 406 €7 530 €4 463 €22 876 €---
1631 014 €7 171 €4 104 €23 843 €---
1731 635 €6 800 €3 733 €24 835 €---
1832 267 €6 416 €3 349 €25 852 €---
1932 913 €6 018 €2 952 €26 894 €---
2033 571 €5 608 €2 541 €27 963 €---
2134 242 €5 183 €2 117 €29 059 €---
2234 927 €4 744 €1 678 €30 183 €---
2335 626 €4 290 €1 224 €31 335 €---
2436 338 €3 821 €754 €32 517 €---
2537 065 €3 336 €269 €33 729 €---
TOTAL738 110 €214 588 €121 420 €523 521 €4 934 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 480 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 523 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 839 €-1 480 €+6 319 €
2+4 839 €+3 675 €+1 164 €
3+4 839 €+3 886 €+953 €
4+4 839 €+4 102 €+737 €
5+4 839 €+4 324 €+515 €
6+4 839 €+4 550 €+289 €
7+4 839 €+4 783 €+56 €
8+4 839 €+5 021 €-182 €
9+4 839 €+5 265 €-426 €
10+4 839 €+5 515 €-676 €
11+4 839 €+5 771 €-932 €
12+4 839 €+6 034 €-1 195 €
13+4 839 €+6 304 €-1 465 €
14+4 839 €+6 580 €-1 741 €
15+4 839 €+6 863 €-2 024 €
16+4 839 €+7 153 €-2 314 €
17+4 839 €+7 451 €-2 612 €
18+4 839 €+7 756 €-2 917 €
19+4 839 €+8 068 €-3 229 €
20+4 839 €+8 389 €-3 550 €
21+4 839 €+8 718 €-3 879 €
22+4 839 €+9 055 €-4 216 €
23+4 839 €+9 401 €-4 562 €
24+4 839 €+9 755 €-4 916 €
25+4 839 €+10 119 €-5 280 €
Total+120 975 €+157 056 €+-36 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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