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Appartement 2 pièces 66 m²

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface66m²
Coût Total125 540€
Loyer Annuel9 881€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 257,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 66 m²

À vendre - Appartement T2 de 66,47 m², exclusivité l'Adresse Guy et Bernard Immobilier.

Idéalement situé en centre-ville, dans une rue calme et agréable à proximité immédiate du Boulevard de la République et de toutes les commodités (commerces, transports, restaurants, services?), ce spacieux T2 de 66,47 m² offre un fort potentiel de valorisation.

Au 2ème étage sur 3 d'une petite copropriété à taille humaine, cet appartement lumineux se compose de : un dégagement, un WC indépendant, une salle d'eau, une chambre confortable, un vaste salon séjour de 38m², un coin cuisine, ainsi qu'un dressing.

À rénover selon vos envies, ce bien constitue une belle opportunité pour créer un appartement chaleureux, moderne et personnalisé, aussi bien pour une résidence principale qu'un investissement locatif.

Vous apprécierez particulièrement :

  • son emplacement recherché en hypercentre,
  • le calme de la rue,
  • les beaux volumes,
  • le charme de la petite copropriété,
  • et son excellent potentiel après rénovation.

Un bien rare offrant une belle base pour un projet immobilier de qualité au coeur de Chalon-sur-Saône.

GB 4910. Arnaud TACNET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 951 621 341 - Chalon sur Saône.

Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/04/2026

Consommation énergie primaire : 243 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 508 € et 2 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.784140, 4.859436
Total : 125 540€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 118 900€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9881€/an
Fourchette totale : 653€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 7834€ - 12462€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 441,27 €/m²
Basé sur :684 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 124 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-12 124€ (-12.7%)
Marge achat-revente :-30 416€ (-32.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 391,19€
Coût de l'assurance :10 984,75€
Taxe foncière : 988,06€/an
Soit par mois : 82,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour remplacer un système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette vieillissante nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Remplacement moquette: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 881 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 379 €
Revenus locatifs : +9 881 €
Charges déductibles : -41 379 €
Résultat foncier Année 1 : -31 499 €(Déficit de 31 499 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 099 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 479 €/an
Revenus locatifs : +9 881 €
Charges déductibles : -5 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10098.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 881 €41 383 €4 056 €-31 503 €21 400 €10 103 €10 103 €
210 078 €5 374 €3 946 €4 704 €--5 398 €
310 280 €5 261 €3 833 €5 019 €--379 €
410 485 €5 144 €3 716 €5 342 €---
510 695 €5 023 €3 595 €5 672 €---
610 909 €4 898 €3 470 €6 011 €---
711 127 €4 769 €3 341 €6 358 €---
811 350 €4 636 €3 208 €6 714 €---
911 577 €4 498 €3 070 €7 079 €---
1011 808 €4 356 €2 928 €7 453 €---
1112 044 €4 209 €2 781 €7 836 €---
1212 285 €4 057 €2 629 €8 229 €---
1312 531 €3 900 €2 472 €8 631 €---
1412 782 €3 738 €2 310 €9 044 €---
1513 037 €3 570 €2 143 €9 467 €---
1613 298 €3 397 €1 969 €9 901 €---
1713 564 €3 218 €1 791 €10 346 €---
1813 835 €3 033 €1 606 €10 802 €---
1914 112 €2 842 €1 415 €11 270 €---
2014 394 €2 645 €1 218 €11 749 €---
2114 682 €2 441 €1 014 €12 241 €---
2214 976 €2 231 €803 €12 745 €---
2315 275 €2 013 €586 €13 262 €---
2415 581 €1 788 €361 €13 792 €---
2515 892 €1 556 €129 €14 336 €---
TOTAL316 478 €129 977 €58 391 €186 501 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 501 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 075 €-6 420 €+8 495 €
2+2 075 €0 €+2 075 €
3+2 075 €0 €+2 075 €
4+2 075 €+1 489 €+586 €
5+2 075 €+1 702 €+373 €
6+2 075 €+1 803 €+272 €
7+2 075 €+1 907 €+168 €
8+2 075 €+2 014 €+61 €
9+2 075 €+2 124 €-49 €
10+2 075 €+2 236 €-161 €
11+2 075 €+2 351 €-276 €
12+2 075 €+2 469 €-394 €
13+2 075 €+2 589 €-514 €
14+2 075 €+2 713 €-638 €
15+2 075 €+2 840 €-765 €
16+2 075 €+2 970 €-895 €
17+2 075 €+3 104 €-1 029 €
18+2 075 €+3 241 €-1 166 €
19+2 075 €+3 381 €-1 306 €
20+2 075 €+3 525 €-1 450 €
21+2 075 €+3 672 €-1 597 €
22+2 075 €+3 823 €-1 748 €
23+2 075 €+3 979 €-1 904 €
24+2 075 €+4 138 €-2 063 €
25+2 075 €+4 301 €-2 226 €
Total+51 875 €+55 950 €+-4 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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