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Achat appartement

Bien expiré
VilleMérignac (33)
Surface102m²
Coût Total297 230€
Loyer Annuel16 441€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-512€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 223 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 2 186,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement familial lumineux, très spacieux de plus de 100 m2, comprenant une belle entrée, une cuisine indépendante avec cellier (possibilité d'ouvrir sur le séjour), un séjour double de 30 m2 sur un balcon, un dégagement avec rangements, buanderie, wc, salle de bains et 4 chambres de 10 à 11 m2. Résidence sécurisée, cave privative. (5.99 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 72 lots - dont 30 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2276.00 euros.

Ville : Mérignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33700
Coordonnées : 44.851040, -0.640320
Total : 297 230€
Prix d'acquisition : 223 000€
Travaux : 56 390€
Valeur du bien : 279 390€
Frais de notaire : 17 840€
Coût estimé : 17 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 13.43€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1370€/mois
Loyer annuel estimé : 16441€/an
Fourchette totale : 1136€ - 1653€/mois
Fourchette annuelle : 13627€ - 19835€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 6.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 468,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :86,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 555,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 452,93€
Coût de l'assurance :26 007,62€
Taxe foncière : 1 644,05€/an
Soit par mois : 137,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 189,67€/mois
Soit par an : 2 276,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 370,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 882,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-512,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire par une douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 390 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 600€/fenêtre × 10 = 6000€, Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2000€ + Main d'œuvre: 500€ = 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:19 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 7000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 940€
    Parquet flottant: 44 m²: 60€/m² × 44 = 2640€, Main d'œuvre: 660€ = 3300€
  • Chambres - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 44 m²: 50€/m² × 44 = 2200€ = 2200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€ = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mérignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 441 €/an
Calcul : 1 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 230 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 644 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 276 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 269 €
Revenus locatifs : +16 441 €
Charges déductibles : -71 269 €
Résultat foncier Année 1 : -54 828 €(Déficit de 54 828 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 428 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 879 €/an
Revenus locatifs : +16 441 €
Charges déductibles : -14 879 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33428.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 950 €(65% de 223 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 271 €/an
Calcul : 144 950 € × 3,636% = 5 271 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 441 €71 278 €9 928 €-54 838 €21 400 €33 438 €33 438 €
216 769 €14 624 €9 664 €2 145 €--31 292 €
317 105 €14 351 €9 390 €2 754 €--28 538 €
417 447 €14 068 €9 107 €3 379 €--25 159 €
517 796 €13 775 €8 815 €4 020 €--21 138 €
618 152 €13 473 €8 512 €4 679 €--16 460 €
718 515 €13 160 €8 199 €5 355 €--11 105 €
818 885 €12 836 €7 876 €6 049 €--5 056 €
919 263 €12 501 €7 541 €6 761 €---
1019 648 €12 155 €7 195 €7 493 €---
1120 041 €11 797 €6 837 €8 244 €---
1220 442 €11 427 €6 466 €9 015 €---
1320 851 €11 044 €6 083 €9 807 €---
1421 268 €10 647 €5 687 €10 620 €---
1521 693 €10 237 €5 277 €11 456 €---
1622 127 €9 813 €4 853 €12 313 €---
1722 569 €9 375 €4 414 €13 195 €---
1823 021 €8 921 €3 961 €14 100 €---
1923 481 €8 452 €3 492 €15 029 €---
2023 951 €7 967 €3 006 €15 984 €---
2124 430 €7 465 €2 505 €16 965 €---
2224 918 €6 946 €1 985 €17 973 €---
2325 417 €6 409 €1 448 €19 008 €---
2425 925 €5 853 €893 €20 072 €---
2526 444 €5 279 €319 €21 165 €---
TOTAL526 595 €323 853 €143 453 €202 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 453 €-6 420 €+9 873 €
2+3 453 €0 €+3 453 €
3+3 453 €0 €+3 453 €
4+3 453 €0 €+3 453 €
5+3 453 €0 €+3 453 €
6+3 453 €0 €+3 453 €
7+3 453 €0 €+3 453 €
8+3 453 €0 €+3 453 €
9+3 453 €+512 €+2 941 €
10+3 453 €+2 248 €+1 205 €
11+3 453 €+2 473 €+980 €
12+3 453 €+2 705 €+748 €
13+3 453 €+2 942 €+511 €
14+3 453 €+3 186 €+267 €
15+3 453 €+3 437 €+16 €
16+3 453 €+3 694 €-241 €
17+3 453 €+3 958 €-505 €
18+3 453 €+4 230 €-777 €
19+3 453 €+4 509 €-1 056 €
20+3 453 €+4 795 €-1 342 €
21+3 453 €+5 089 €-1 636 €
22+3 453 €+5 392 €-1 939 €
23+3 453 €+5 702 €-2 249 €
24+3 453 €+6 022 €-2 569 €
25+3 453 €+6 349 €-2 896 €
Total+86 325 €+60 823 €+25 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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