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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTayrac (47)
Surface65m²
Coût Total100 070€
Loyer Annuel6 118€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 753,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Vincent Fargal vous propose: Charmante Maison de Village à Rénover sur la commune de Tayrac Cette ravissante maison de village de 65m² sur deux étages, vous offre une belle opportunité de rénovation à Tayrac, un village paisible avec école, épicerie et de nombreuses activités de plein air. La maison se compose de 3 pièces dont 2 chambres avec possibilité d'en créer une 3ème, 1 salle de bain, 1 cuisine et 1 salon salle à manger, offrant un espace de vie fonctionnel et plein de potentiel. Côté chauffage, vous disposerez d'une cheminée insert et d'un système de chauffage électrique avec radiateurs.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 49000 euros. Prix hors honoraires : 44000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (11,36% du prix du bien hors honoraires) : 5000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 363 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Vincent Fargal mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AGEN sous le numéro 884324393, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Tayrac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47270
Coordonnées : 44.208013, 0.835851
Total : 100 070€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 47 150€
Valeur du bien : 96 150€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6118€/an
Fourchette totale : 383€ - 679€/mois
Fourchette annuelle : 4595€ - 8147€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 186,67 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :77 133 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-28 133€ (-36.5%)
Marge achat-revente :-22 937€ (-29.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 616,95€
Coût de l'assurance :8 756,13€
Taxe foncière : 611,84€/an
Soit par mois : 50,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 509,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 363 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et la cheminée insert.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration nécessaire.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour l'amélioration énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 150 €(725 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 550€
    Isolation combles: 65 m² × 70€/m² = 4550€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tayrac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 118 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 070 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 471 €
Revenus locatifs : +6 118 €
Charges déductibles : -51 471 €
Résultat foncier Année 1 : -45 353 €(Déficit de 45 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 321 €/an
Revenus locatifs : +6 118 €
Charges déductibles : -4 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23952.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 118 €51 474 €3 362 €-45 356 €21 400 €23 956 €23 956 €
26 241 €4 235 €3 273 €2 006 €--21 950 €
36 366 €4 143 €3 181 €2 223 €--19 728 €
46 493 €4 047 €3 085 €2 446 €--17 282 €
56 623 €3 948 €2 986 €2 674 €--14 608 €
66 755 €3 846 €2 884 €2 909 €--11 699 €
76 890 €3 740 €2 778 €3 150 €--8 549 €
87 028 €3 631 €2 669 €3 397 €--5 152 €
97 169 €3 518 €2 556 €3 651 €--1 501 €
107 312 €3 401 €2 438 €3 912 €---
117 458 €3 279 €2 317 €4 179 €---
127 607 €3 154 €2 192 €4 453 €---
137 760 €3 024 €2 062 €4 735 €---
147 915 €2 890 €1 928 €5 025 €---
158 073 €2 751 €1 789 €5 322 €---
168 235 €2 608 €1 646 €5 627 €---
178 399 €2 459 €1 497 €5 940 €---
188 567 €2 305 €1 343 €6 262 €---
198 739 €2 146 €1 184 €6 592 €---
208 913 €1 982 €1 020 €6 931 €---
219 092 €1 812 €850 €7 280 €---
229 273 €1 636 €674 €7 638 €---
239 459 €1 454 €491 €8 005 €---
249 648 €1 265 €303 €8 383 €---
259 841 €1 070 €108 €8 771 €---
TOTAL195 973 €119 819 €48 617 €76 154 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 285 €-6 420 €+7 705 €
2+1 285 €0 €+1 285 €
3+1 285 €0 €+1 285 €
4+1 285 €0 €+1 285 €
5+1 285 €0 €+1 285 €
6+1 285 €0 €+1 285 €
7+1 285 €0 €+1 285 €
8+1 285 €0 €+1 285 €
9+1 285 €0 €+1 285 €
10+1 285 €+723 €+562 €
11+1 285 €+1 254 €+31 €
12+1 285 €+1 336 €-51 €
13+1 285 €+1 421 €-136 €
14+1 285 €+1 507 €-222 €
15+1 285 €+1 597 €-312 €
16+1 285 €+1 688 €-403 €
17+1 285 €+1 782 €-497 €
18+1 285 €+1 879 €-594 €
19+1 285 €+1 978 €-693 €
20+1 285 €+2 079 €-794 €
21+1 285 €+2 184 €-899 €
22+1 285 €+2 291 €-1 006 €
23+1 285 €+2 402 €-1 117 €
24+1 285 €+2 515 €-1 230 €
25+1 285 €+2 631 €-1 346 €
Total+32 125 €+22 846 €+9 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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